活動(dòng)標題
- 《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì )
活動(dòng)描述
- 由中國社科院財經(jīng)戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同主辦的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨“經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展”研討會(huì )，定于2014年12月26日上午9點(diǎn)，在中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院學(xué)術(shù)報告廳舉行。中國網(wǎng)現場(chǎng)直播，敬請關(guān)注！
文字內容：
- 倪鵬飛:
今天的住房綠皮書(shū)，《中國住房發(fā)展報告2014-2015》發(fā)布會(huì )是由我們中國社科院財經(jīng)戰略研究院社科文獻出版社、中國社科院城市與競爭力研究中心三家聯(lián)合主辦，這樣的會(huì )議已經(jīng)舉行了好多次，今天有個(gè)特點(diǎn)，沒(méi)有請專(zhuān)家出席，這是我根據過(guò)去的發(fā)布會(huì )的經(jīng)驗，發(fā)現記者最關(guān)注的還是報告的內容，包括觀(guān)點(diǎn)。為了留出充分的時(shí)間讓課題組成員把成果給大家作介紹，所以今天咱們主要是請媒體和課題組成員來(lái)。今天我們榮幸地請到了社科文獻出版社的社長(cháng)謝壽光，他是我們中國皮書(shū)的創(chuàng )始人，過(guò)去經(jīng)常參加皮書(shū)的會(huì )議，現在參加會(huì )議很少了，這也顯示了住房發(fā)展報告在他心目中的地位。今天還請到財經(jīng)院院長(cháng)、學(xué)部委員高廣春教授，他也是今天撥冗參加會(huì )議，他在其他地方有個(gè)重要的會(huì )議。
今天報名參加的媒體有45家，可見(jiàn)這個(gè)報告受到關(guān)注的程度，有人民日報、人民網(wǎng)、光明日報、新華社、新華視頻、中新社、經(jīng)濟日報、中國青年報、北京晚報、北京日報、北京電視臺、中國國際廣播電臺、中國社科報、新華網(wǎng)、中國日報、法治日報、北京青年報、北京晨報、新京報、京華時(shí)報、經(jīng)濟參考報、21世紀經(jīng)濟觀(guān)察報、第一財經(jīng)、每日新聞中國經(jīng)濟導報、中國經(jīng)濟時(shí)報、中國經(jīng)營(yíng)報、中國證券報、新京報、財經(jīng)報、搜狐、中國新聞網(wǎng)、北京商報、東方早報、中國網(wǎng)現場(chǎng)直播，另外也特別感謝中央電視臺每年都會(huì )來(lái)，今天是中國中央電視臺財經(jīng)頻道現場(chǎng)報道。
我們先請高院長(cháng)做講話(huà)和致辭。
2014-12-26 09:00:32
- 高培勇:
作為主辦方，每次都要有個(gè)禮節性的發(fā)言。首先我代表財經(jīng)院歡迎并感謝大家參加我們今天的發(fā)布會(huì )。今天的發(fā)布會(huì )是例行發(fā)布會(huì )，每年我們都要發(fā)布中國住房發(fā)展報告。但是今年的發(fā)布會(huì )和以往的發(fā)布會(huì )有所不同，一個(gè)不同點(diǎn)是，我們剛剛搬入新的辦公地點(diǎn)，這是在我們自己的學(xué)術(shù)報告廳里，第一次舉行住房報告發(fā)布會(huì )。第二個(gè)不同點(diǎn)，我想大家注意了，住房發(fā)展報告下面的發(fā)布會(huì )有個(gè)副標題，叫做經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討。從今年5月份開(kāi)始，新常態(tài)這三個(gè)字不斷地出現在我們的視野當中，到中央經(jīng)濟工作會(huì )議落下帷幕，我們看到新常態(tài)實(shí)際上已經(jīng)在官方語(yǔ)言當中正式使用。關(guān)于新常態(tài)有各種各樣的表述，中央經(jīng)濟工作會(huì )議也給了系統的闡釋?zhuān)峭ㄟ^(guò)這些表述和系統的闡釋我們想抓住它的最核心的內容，這個(gè)最核心的內容究竟是什么？其實(shí)說(shuō)一千道一萬(wàn)，我們的理解就是一句話(huà)，向社會(huì )傳遞出這樣的一個(gè)信息，中國的經(jīng)濟發(fā)生了轉折性的變化。這種轉折性的變化也可以稱(chēng)之為趨勢性變化，或者叫做階段性變化。在這種轉折性變化和階段性變化面前，我們需要改變我們傳統的觀(guān)察問(wèn)題的角度，以至于一系列的方法，我想，這是中央想通過(guò)新常態(tài)這樣一個(gè)新的詞匯向我們傳遞的重要信息。
2014-12-26 09:10:17
- 高培勇:
這個(gè)道理其實(shí)很容易理解，這幾年來(lái)，起碼2012年以來(lái)，我們發(fā)現，中國經(jīng)濟形勢在發(fā)生變化，這種變化到什么程度呢？到我們操用以往的理念和方法難以清晰地解釋的地步。如果說(shuō)我們能用原來(lái)的概念、原來(lái)的方法加以解釋?zhuān)蜎](méi)有必要使用一個(gè)新的概念，這是我們看到的第一層次。然后，在經(jīng)濟形勢發(fā)生變化的條件下，我們對經(jīng)濟形勢的判斷，不管是國內國際，都發(fā)生了變化。這種變化導致我們怎么辦呢？我們用一個(gè)新的概念，新常態(tài)，去加以解釋它、闡釋它，就是操用原有的概念難以解釋這種變化。緊跟著(zhù)，由于形勢變了，我們對形勢的判斷發(fā)生了變化，圍繞著(zhù)經(jīng)濟工作的方針政策，資源的配置格局都在發(fā)生變化。我們的住房實(shí)際上就是處在這樣一個(gè)轉折點(diǎn)上。
2014-12-26 09:12:14
- 高培勇:
實(shí)際上，報告的主要內容就是在揭示這種變化，起碼在講，2014年，中國住房市場(chǎng)發(fā)展軌跡和全球的市場(chǎng)發(fā)展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源于經(jīng)濟發(fā)展形勢的大背景的變化。所以，捕捉2014年圍繞著(zhù)中國住房市場(chǎng)所發(fā)生的這些深刻的變化，從而給出我們的解釋和解讀，是我們這份報告的一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，只有這樣才能預測2015年以至于未來(lái)一段時(shí)間中國住房市場(chǎng)發(fā)展前景，這是我們需要看到的。
2014-12-26 09:16:17
- 高培勇:
除此之外，還要看到的地方，在經(jīng)濟形勢特別是住房形勢發(fā)生重大變化的背景條件下，我們對于任何問(wèn)題的觀(guān)察都要放在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)這個(gè)大背景下加以定位。我們看到的住房市場(chǎng)發(fā)生的變化很多，但是這些變化站在哪個(gè)角度可以解讀，這是很關(guān)鍵的。你可以從不同的角度去解讀，但是有一點(diǎn)我們可以達成共識，把所有的這些變化放在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的大平臺上定位的時(shí)候你會(huì )看到，這種轉折性的、趨勢性的、甚至階段性的變化，是和經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展進(jìn)程密切聯(lián)系在一起的，放在新常態(tài)背景下加以解讀，我們就可以得出與以往不同的更貼近實(shí)際的判斷。我們要提醒大家共同關(guān)注的，就是在經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入轉折性變化的今天，我們需要啟動(dòng)改革的思維，我們面對經(jīng)濟新常態(tài)，不是說(shuō)簡(jiǎn)單地適應它就可以了，這個(gè)主動(dòng)地適應經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，實(shí)際上是主動(dòng)地圍繞著(zhù)新常態(tài)進(jìn)行適應性的改革，這“適應”二字不是你習慣它就行，習慣看它、懂它就行，而是要主動(dòng)地進(jìn)行改革。所以，以此來(lái)審視2014年并且展望2015年，我們一個(gè)很重要的就是看到了改革的前景。起碼大家已經(jīng)看到，在中央經(jīng)濟工作會(huì )議公報當中，基本上沒(méi)有提及住房方面的事情，但這并非說(shuō)它不重要，而是因為這一屆政府對于住房市場(chǎng)的調控思路發(fā)生了根本性的變化，或者說(shuō)正在經(jīng)歷著(zhù)重要的改革，我們正在進(jìn)入這個(gè)改革的進(jìn)程，政府以怎樣的角度調控住房市場(chǎng)，都在進(jìn)行變化。這三條是我們今天討論中國住房市場(chǎng)，并且展望未來(lái)住房市場(chǎng)發(fā)展前景需要注意的地方。
2014-12-26 09:17:35
- 高培勇:
非常感謝謝壽光一直以來(lái)的幫助和支持，他雖然參加別的發(fā)布會(huì )的機會(huì )少了，但是我的印象當中，凡是我們財經(jīng)院的發(fā)布會(huì )他都參加的，不僅僅是住房發(fā)展報告的發(fā)布會(huì )。也特別感謝各位記者，作為國家財經(jīng)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)型智庫，我們一直在兩條戰線(xiàn)同時(shí)作戰，一條戰線(xiàn)是研究，是生產(chǎn)出成果，另外一條戰線(xiàn)是傳播，傳播我們的成果，好酒也怕巷子深，沒(méi)有各位媒體朋友給我們搭建的傳播平臺，我們想把我們的思想付諸于實(shí)踐也是困難的。所以我們大家一起努力，把我們的研究和傳播搞得更好，謝謝大家。
2014-12-26 09:20:27
- 倪鵬飛:
感謝高院長(cháng)，作為一名經(jīng)濟學(xué)家，對當前新常態(tài)中國經(jīng)濟的重要思考，同時(shí)也感謝他對這個(gè)報告的精彩點(diǎn)評，更感謝他作為中國社科院財經(jīng)院的院長(cháng)，向諸位媒體的朋友所作的致意，希望諸位媒體繼續長(cháng)期關(guān)注支持中國社科院財經(jīng)院所有的研究成果的發(fā)表和發(fā)布。
現在我們有請社會(huì )科學(xué)文獻出版社社長(cháng)、皮書(shū)創(chuàng )始人謝壽光先生致辭。
2014-12-26 09:21:19
- 謝壽光:
尊敬的培勇院長(cháng)、冬紅副院長(cháng)，尊敬的主持人，各位新聞界的朋友，大家早上好。今天是一個(gè)特別具有現代意義會(huì )議的發(fā)布會(huì )的場(chǎng)合，我會(huì )進(jìn)一步和我的傳播團隊，和你們做更深的合作。
2014-12-26 09:21:36
- 謝壽光:
我首先向2014-2015住房綠皮書(shū)的正式發(fā)布，向以倪鵬飛主編為首的研發(fā)團隊表示衷心的祝賀，向財經(jīng)戰略研究院的主要領(lǐng)導以及廣大媒體，對這部綠皮書(shū)的研創(chuàng )給予的全力支持表示衷心感謝。住房綠皮書(shū)在我們皮書(shū)系列中不是最早的，但是它是最有自身鮮明特色的，所以今天倪博士策劃的這個(gè)發(fā)布會(huì )和經(jīng)濟新常態(tài)作為研討和報告，揉和在一起，有他很深的考慮。
我們皮書(shū)系列里還有一個(gè)房地產(chǎn)藍皮書(shū)，每年都在5月份左右發(fā)布，它更側重的是房地產(chǎn)自身的運行層面，而住房綠皮書(shū)當時(shí)倪博士要研創(chuàng )的時(shí)候，我們是反復考慮過(guò)的，經(jīng)過(guò)那么多年，更側重的是中國經(jīng)濟的宏觀(guān)層面。這里頭無(wú)論是關(guān)于整個(gè)中國宏觀(guān)經(jīng)濟的運行，房地產(chǎn)本身作為一個(gè)主要的支柱，一種主要的衡量指標，是對整個(gè)中國經(jīng)濟的把握有直接關(guān)系的。
我還看到，在這部綠皮書(shū)里面，把世界經(jīng)濟的狀況，包括當下的整合在一起，作為一個(gè)視角來(lái)考慮，對于理解當下中國經(jīng)濟的運行和變化，應當說(shuō)是個(gè)很重要的視角。也正因為如此，這部綠皮書(shū)從發(fā)布起就引起社會(huì )公眾、政策層面以及學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。
正是因為這樣，當年國家社科基金的重大招標項目都落到倪鵬飛博士為首的研發(fā)團隊上。所以我想，這部綠皮書(shū)和我們其他類(lèi)型的皮數應當說(shuō)有它自己最鮮明的特色，選擇的發(fā)布時(shí)機，也正是在歲末年初個(gè)時(shí)機，每年基本上都在這個(gè)時(shí)間，正是高度關(guān)注年度經(jīng)濟的整個(gè)布局和盤(pán)點(diǎn)總結的事情，所以它不光是對我們的作為智庫產(chǎn)品，所以它恰逢其時(shí)，而且對媒體來(lái)說(shuō)，可報道、可以轉換的點(diǎn)就非常多，也是支撐這方面的一個(gè)特色。
2014-12-26 09:24:52
- 謝壽光:
倪鵬飛博士是和我們長(cháng)期合作的伙伴，這些年來(lái)，他的團隊以及我們整個(gè)財經(jīng)戰略研究院在培勇院長(cháng)的領(lǐng)導下，所創(chuàng )作的大量的智庫性產(chǎn)品和學(xué)術(shù)產(chǎn)品，基本上都是在我這個(gè)出版社出版的。所以借著(zhù)這個(gè)機會(huì )，又是一年年底，我代表社會(huì )科學(xué)文獻出版社，向財經(jīng)戰略研究院，向高廣春院長(cháng)、倪鵬飛博士表示衷心的感謝！也祝這部最新出爐的住房綠皮書(shū)順利發(fā)布，產(chǎn)生重大的影響，對中國新常態(tài)之下的中國經(jīng)濟的運行，乃至全面深化改革，真正發(fā)揮它作為一部非常有鮮明特色的智庫報告的作用。祝鵬飛博士這個(gè)團隊有更多的成果，服務(wù)于這個(gè)社會(huì )，謝謝大家。
2014-12-26 09:27:20
- 倪鵬飛:
非常感謝謝社長(cháng)，作為一個(gè)學(xué)者，對學(xué)術(shù)研究和報告做出了積極的評價(jià)，也感謝他作為一個(gè)出版人員，對這個(gè)報告的來(lái)龍去脈，并且整個(gè)皮書(shū)的來(lái)龍去脈做了介紹，這是非常動(dòng)人的故事、生動(dòng)的傳奇，將在我們學(xué)術(shù)研究和出版史上留下非常好的佳話(huà)。
現在我們進(jìn)入發(fā)布環(huán)節，首先我對這個(gè)報告做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，然后幾位主要的創(chuàng )作人員對報告進(jìn)行分別的介紹。
2014-12-26 09:28:10
- 倪鵬飛:
我想講五個(gè)方面的問(wèn)題：
第一，2014年形勢判斷。2014年的基本判斷是，住房市場(chǎng)經(jīng)歷了逐步加深的三重調整，這個(gè)大家可能都清楚，實(shí)際上這個(gè)調整從2013年就已經(jīng)隱現了，2014一季度就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性調整狀態(tài)。到了第三季度，進(jìn)入了全面調整。這次調整有這么幾個(gè)特點(diǎn)：一是在性質(zhì)上，一次性由正轉負，1、2月份的數據，一下子很高的正的位置轉成負的增長(cháng)。規模上是逐步下行，程度上是逐步加深，范圍是逐步擴大，由正轉負的層次逐漸在增加。這是在新的宏觀(guān)經(jīng)濟背景下，住房市場(chǎng)發(fā)展處在關(guān)鍵階段，各方主題通過(guò)市場(chǎng)相互博弈，進(jìn)行了一次自發(fā)的調整。大家從這個(gè)圖上，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額和價(jià)格增幅可以看出，從2014年一季度，不僅銷(xiāo)售量下降，而且銷(xiāo)售額的下降幅度大于銷(xiāo)售面積的幅度，意味著(zhù)整體價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下跌了，這是在2014年1、2月份出現的情況。
2014-12-26 09:28:46
- 倪鵬飛:
（圖）這是顯示逐漸擴大的，70個(gè)大中城市的同比、環(huán)比，到了9月份實(shí)現了全面的下跌。
這次出現調整的背景，我們做了一個(gè)梳理，有四個(gè)方面的背景使得調整出現了。一是中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”，最集中的表現是中國經(jīng)濟的增長(cháng)從原來(lái)的8%以上直接下降到7%以上的狀態(tài)。二是保障房的建設取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，我們保障房推出是2008年開(kāi)始的，2008-2013年，我們建了并且銷(xiāo)售出去1400萬(wàn)套，解決了3000萬(wàn)的家庭，1.2億人口住房，大大改變了原來(lái)“夾心層”問(wèn)題以及全面供需狀況的問(wèn)題。三是十八大和十八屆三中全會(huì )以后，新一屆中央政府全面深化改革，同時(shí)治理經(jīng)濟的理念發(fā)生了重大的變化，我們要市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，不再對一些方面進(jìn)行過(guò)度干預。四是國際經(jīng)濟有了新的變化，國際經(jīng)濟雖然沒(méi)有完全走出衰退的陰影，但是形勢正在好轉，并且一些主要發(fā)達國家的經(jīng)濟形勢明顯改善，它的宏觀(guān)政策特別是貨幣政策就有所改變。全球的房地產(chǎn)形勢，特別是一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)形勢發(fā)生了變化，形勢在明顯好轉，房?jì)r(jià)在明顯上漲。
2014-12-26 09:30:40
- 倪鵬飛:
基于前面這些背景，我們認為，這次調整是三期調整的重合，并且標志著(zhù)一個(gè)新的時(shí)代的到來(lái)，從住房的賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。這三期重合，第一期是長(cháng)期走勢的調整。原來(lái)住房一直處在緊張短缺的狀態(tài)，主要是人口結構、需求方面的原因，從勞動(dòng)人口、從結婚年齡階段的人口、從城鎮化的人口，這幾個(gè)方面過(guò)去二十多年都是處在增長(cháng)或者快速增長(cháng)的階段，但是到了2013年，都發(fā)生了很大的變化，而供給恰恰在2013年的時(shí)候，城鎮人均住房面積達到了33平米，也就是說(shuō)人均基本達到了一套，并且住房潛在供給還在大量增加，因此供求格局發(fā)生了重大轉變，從原來(lái)的買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)，這將意味著(zhù)一個(gè)重大的調整了轉折。第二個(gè)是中期調整，國際上房地產(chǎn)周期十幾年都會(huì )經(jīng)歷一個(gè)周期，從中國的經(jīng)濟來(lái)看，從1978年到現在也是每十年都有一個(gè)周期，現在是中周期的調整。還有一個(gè)短期的調整。我們注意到，從1998年以后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每三年左右都會(huì )有個(gè)周期性的波動(dòng)，從2008年開(kāi)始那些報告就可以看出，都用一兩年的形勢判斷，要么是春暖夏涼要么冬暖秋涼等等，都反映出了短期的調整態(tài)勢?，F在也是，從短期來(lái)看，2014年短周期也是衰退的狀態(tài)。所以，這三期調整的重合，就使得這次的調整和其他調整有了很大的不同。這是我剛才說(shuō)的那些觀(guān)點(diǎn)的證據，我們的人口從2010年是高峰，新增人口2500萬(wàn)，從那以后開(kāi)始下降。但是我們人均收入在增長(cháng)，這實(shí)際上是支撐了我們另外一個(gè)判斷，中國住房還是有剛需的。
2014-12-26 09:34:06
- 倪鵬飛:
（圖）這是我們根據人口結構做的未來(lái)需求的曲線(xiàn)；這是反映出十年中國住房竣工率。短期周期我們用投資，反映出三年左右都會(huì )有個(gè)完整的周期波動(dòng)。
剛才說(shuō)的三期，最直接的原因我們做了一個(gè)分析，也可以分為三點(diǎn)，第一點(diǎn)是短期內供過(guò)于求，這是導致這次調整的最基本的原因。關(guān)鍵原因是預期的改變，原來(lái)大家都認為房子短缺，房?jì)r(jià)一定還會(huì )漲，但是從2014年1月份開(kāi)始，人們的預期在瞬間發(fā)生了重大調整，這與一些意見(jiàn)領(lǐng)袖和國內外形勢有跟大的關(guān)系。這個(gè)預期導致金融機構的信貸行為，它對開(kāi)發(fā)信貸、抵押信貸、消費信貸適度的緊縮，導致了需求和供給同時(shí)都發(fā)生了變化，從這個(gè)表可以清楚地看出來(lái)。個(gè)人抵押貸款，今年1-9月份是負增長(cháng)4.9%，但是去年是正增長(cháng)33%，這是冰火兩重天，這與需求主體自身需求下降有關(guān)，更重要的是金融機構信心不足，導致了信貸的變化。
2014-12-26 09:38:14
- 倪鵬飛:
第二，問(wèn)題分析。主要是突出兩個(gè)，一個(gè)是結構性問(wèn)題突出，局部性風(fēng)險增大。我把它分成幾個(gè)，一個(gè)是住房市場(chǎng)。我們注意到，住房市場(chǎng)是潛在性的供給嚴重過(guò)剩，結構性失衡突出。剛才我們說(shuō)轉折是強調的相對過(guò)剩、短期過(guò)剩，這其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，但是它不是主要的問(wèn)題。我們通過(guò)市場(chǎng)的辦法調整一下，供給減少一下，需求再消化一下，短期過(guò)剩就解決了，所以短期過(guò)剩不是問(wèn)題。我現在要強調的是潛在的供給過(guò)剩是非常嚴重。最近幾年，尤其是2011年開(kāi)始，我們這幾年住房的竣工都在20億平米的水平，實(shí)際上我們最大需要的也是12億平米。并且還有一個(gè)嚴重的問(wèn)題，我們開(kāi)工的面積，從原來(lái)和竣工面積相差不大，現在達到60億，大大超過(guò)竣工面積，這意味著(zhù)未來(lái)的供給嚴重過(guò)剩，而且也反映了很多問(wèn)題，現在我們說(shuō)的爛尾樓等等方面的問(wèn)題，都反映在施工面積大幅增加。
2014-12-26 09:39:14
- 倪鵬飛:
第二個(gè)是區域結構失衡，現在一二線(xiàn)城市相對過(guò)剩，還有增長(cháng)的余地。但是三、四線(xiàn)城市，已經(jīng)是絕對過(guò)剩，長(cháng)期過(guò)剩了。第三是階層性的結構失衡，富裕階層、高收入階層有兩到三套住房，但是還有一些流動(dòng)人口或者農民工住房還存在很大的問(wèn)題。
從金融方面來(lái)看，也是結構性失衡加劇、風(fēng)險加大。一是表現在房地產(chǎn)融資占全社會(huì )融資的比重不但沒(méi)有下降，反而在上升。房地產(chǎn)信貸融資集中過(guò)高，個(gè)人抵押貸款規模巨大，這就會(huì )帶來(lái)潛藏著(zhù)很大的風(fēng)險?，F在我們要資產(chǎn)證券化，但是資產(chǎn)證券化受到很多的約束，在信托方面，高成本、經(jīng)濟下行和信托人的債券剛性?xún)陡?。最后一點(diǎn)就是我們過(guò)去也一直強調的，銷(xiāo)售不當、資金緊張、融資高成本，使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險加大。我們的住房風(fēng)險不在銷(xiāo)售環(huán)節，而是在開(kāi)發(fā)環(huán)節。價(jià)格在上升，銷(xiāo)售量在下跌，這是我們今年非常大的特點(diǎn)。按說(shuō)，供大于求了，價(jià)格應該下降了，銷(xiāo)售量和價(jià)格都在下降，這里面預示著(zhù)很大的風(fēng)險，土地價(jià)格在上升意味著(zhù)什么？意味著(zhù)房?jì)r(jià)是什么樣的形勢，但是房?jì)r(jià)又不可能上漲，這里面有巨大的風(fēng)險。
2014-12-26 09:42:25
- 倪鵬飛:
宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力加大，結構調整與短期增長(cháng)有沖突。我研究中國經(jīng)濟的形勢，非常像一戰之前世界經(jīng)濟的形勢，處在產(chǎn)能過(guò)剩、需求不足、物價(jià)下跌、失業(yè)率上升，有些企業(yè)破產(chǎn)的狀態(tài)之下，我們在結構方面，體制改革和結構調整與短期增長(cháng)的矛盾方面也是值得重視。
再一個(gè)是宏觀(guān)政策面臨著(zhù)兩難的原則，政策引導預期遭遇挑戰，貨幣政策難以有效的傳導到實(shí)體經(jīng)濟，尤其是中小企業(yè)。經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導致政府收入減少，但支出要增加。政府宏觀(guān)政策對社會(huì )預期有效的引導面臨著(zhù)挑戰，過(guò)去十多年，從1998年開(kāi)始，雖然這個(gè)調控效果不大，但是中央的政策在社會(huì )的回應還是非常好的，也就是說(shuō)大家對政府的政策是非常買(mǎi)賬的，它能夠很好地引導預期。我們一旦出臺一個(gè)相對緊縮的政策，馬上市場(chǎng)就會(huì )有反映，但是現在新的狀態(tài)下可能就受到挑戰了。我們最近出臺了幾個(gè)穩定住房消費的政策，就沒(méi)有得到很好的回應，我想這是一個(gè)非常非常重大的調整。
2014-12-26 09:50:12
- 倪鵬飛:
這是我們剛才說(shuō)的一些證據，這反映出地區間的結構性問(wèn)題，從房?jì)r(jià)能夠反映出來(lái)。
第三，今年對宏觀(guān)經(jīng)濟、對房地產(chǎn)有什么影響。有利影響是長(cháng)期可持續發(fā)展，不利的影響是短期內增加了增長(cháng)的壓力和風(fēng)險。
有利影響，促進(jìn)未來(lái)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟轉型和結構調整。本輪調整是住房市場(chǎng)自發(fā)調整，是前期過(guò)度高漲后的周期性衰退和調整，具有必然性和合理性，調整總體上比較溫和、風(fēng)險可控，無(wú)論對房地產(chǎn)、宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )民生都具有一定的積極意義。一是有利于實(shí)現住房市場(chǎng)的供求平衡，調整最終能夠實(shí)現再平衡，所以調整是非常必要的，調整也是有利的。二是有利居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。過(guò)去我們說(shuō)居民買(mǎi)不起房，市場(chǎng)不能解決，現在供過(guò)于求了，住房?jì)r(jià)格不能再上漲了。居民的收入在提升，支付能力可能就會(huì )增加，有利于居民通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。第三個(gè)是通過(guò)危機和衰退有利于淘汰落后的房體，優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)濟效益。第四個(gè)有利于經(jīng)濟結構的調整，過(guò)去大家都認為房地產(chǎn)是一個(gè)堡壘行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)，大家都在搞房地產(chǎn)，都在投房，現在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，可能投資和創(chuàng )業(yè)都會(huì )發(fā)生調整，事實(shí)上現在已經(jīng)開(kāi)始了調整。媒體注意到，一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英人士都調整到其他行業(yè)去了，投資也有變化了，還有房地產(chǎn)企業(yè)，還有其他企業(yè)對房地產(chǎn)投資也有適當的改變。五是有利于促進(jìn)居民自主創(chuàng )業(yè)。雖然過(guò)去房地產(chǎn)熱帶來(lái)一些問(wèn)題，但是許多人在熱的過(guò)程中解決了住房問(wèn)題，實(shí)際上就有了資產(chǎn)，有了資產(chǎn)就為他下一步用這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押、創(chuàng )業(yè)帶來(lái)了很好的調整。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，前期房地產(chǎn)的發(fā)展阻礙了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、阻礙了創(chuàng )業(yè)，但是現在也有利于居民去創(chuàng )業(yè)，去投資。
2014-12-26 09:51:25
- 倪鵬飛:
不利的影響是拖累了短期經(jīng)濟增長(cháng)，增加了系統性金融風(fēng)險。一是減低了經(jīng)濟增長(cháng)。初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)直接貢獻是0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對經(jīng)濟增長(cháng)的直接貢獻下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)?？梢赃@樣判斷，2014年宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)下降的主要原因，或者主要的貢獻是房地產(chǎn)投資的下降導致的。三季度看，7.4和7.7，這中間是0.3，房地產(chǎn)直接的貢獻就是0.3的，再加上間接貢獻，當然由于這個(gè)原因，中央采取了一些刺激措施，還是保持在7.7，但是總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響是非常大的，也減低了就業(yè)，因為房地產(chǎn)是相關(guān)性很長(cháng)的產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)，它的投資下降影響了就業(yè)。影響了政府投入，增加了系統性的風(fēng)險。
2014-12-26 09:54:17
- 倪鵬飛:
第四，對未來(lái)的預測。2015年住房市場(chǎng)將呈現雙重分化的趨勢。在四大背景、三期重合以及買(mǎi)方市場(chǎng)到來(lái)的階段，我們認為，本次住房調整與之前相比，調整的時(shí)間會(huì )更長(cháng)，速度會(huì )更慢，程度會(huì )更深，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入減速的常態(tài)。當然不同的層面上，有兩個(gè)分化，首先是一線(xiàn)二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的分化調整，一二線(xiàn)城市需求比較旺，消化比較快，調整的時(shí)間比較短。三、四線(xiàn)城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時(shí)間比較長(cháng)，是這樣的分化。二是短期調整和長(cháng)期調整的分化。短期調整按照過(guò)去的經(jīng)驗看，只要是貨幣資金一松，短期調整就會(huì )回升?，F在我們又出現這種狀況，所以我們認為，短期出現回暖，短期的調整是有的。長(cháng)期的調整，剛才說(shuō)了，中期和長(cháng)期，程度更深，需要很長(cháng)的一段時(shí)間，疊加在一起，有升的因素也有降的因素。
所以我們總的判斷，這次的調整應該是L形的調整，從原來(lái)很高下降下來(lái)，在緩步的上升，并且也不會(huì )上升到原來(lái)那樣的程度。這有點(diǎn)像全球金融危機之后的全球經(jīng)濟增長(cháng)的發(fā)展態(tài)勢，這是我們非常重大的一個(gè)判斷。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是個(gè)L形的調整，到2015年的時(shí)候，在雙重分化的狀態(tài)下，這個(gè)調整難以走出衰退的態(tài)勢，整體呈現出乏力的態(tài)勢，當然我剛才說(shuō)了，一、二線(xiàn)城市，特別是一線(xiàn)城市，它的調整、它的回暖在2015年部分城市有可能會(huì )實(shí)現。
2014-12-26 09:55:14
- 倪鵬飛:
具體的原因不展開(kāi)說(shuō)了，有很多，既有正面的積極的原因，也有消極的原因。積極的是庫存大，短期內難以消化，市場(chǎng)預期難以改變。還有全球經(jīng)濟和全球住房市場(chǎng)對調整有壓力。積極的有兩個(gè)因素，一個(gè)是主動(dòng)的因素，就是居民收入的增長(cháng)和城市化的推進(jìn)，剛需還會(huì )繼續。有兩個(gè)主觀(guān)的因素，就是如果我們宏觀(guān)經(jīng)濟下滑較為嚴重的話(huà)，中央會(huì )采取一些措施，使得房地產(chǎn)不能降得太低。這五個(gè)因素綜合在一起，就是我們剛才所判斷的形勢。
（圖）我們列了一個(gè)表，是大膽的預測，根據學(xué)術(shù)研究，預測都不是特別的準確，但是我們說(shuō)也要有個(gè)預測。
2014-12-26 09:56:48
- 倪鵬飛:
第五，一個(gè)政策建議，引導市場(chǎng)預期，穩定住房消費。很多媒體和專(zhuān)家都說(shuō)了，現在經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，要交給市場(chǎng)來(lái)決定，政府就不用管了，甚至解讀說(shuō)中央經(jīng)濟工作會(huì )議公報中就沒(méi)有講到房地產(chǎn)調控問(wèn)題。我想告訴大家，雖然公報里沒(méi)有點(diǎn)到住房調控問(wèn)題，但事實(shí)上中央高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化的，這個(gè)高度關(guān)注也是非常正確的，我們說(shuō)十八屆三中全會(huì )講到關(guān)于調節經(jīng)濟的問(wèn)題，市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，但是政府認識這個(gè)規律，發(fā)揮更好的引導作用，我們這個(gè)團隊剛從日本調研回來(lái)，日本的教訓是非常深刻，政府在宏觀(guān)決策方面，沒(méi)有正確精準地決策，所以導致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現崩盤(pán)，出現重大問(wèn)題，進(jìn)而導致宏觀(guān)經(jīng)濟失去了二十年。越是在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)候，越是在預期不明確、不確定的狀態(tài)下，在這個(gè)轉折的狀態(tài)下，中央政府作為宏觀(guān)調控政策，不僅要高度關(guān)注、高度跟蹤，而且要精準、要正確，才有可能把泡沫有個(gè)很好的吸收，把良好的信心樹(shù)立起來(lái)，使得住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展道路，進(jìn)而使整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟實(shí)現健康發(fā)展。
2014-12-26 09:59:50
- 倪鵬飛:
我提幾個(gè)建議：第一，完善政府調控住房市場(chǎng)的政策辦法。我們建議建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的預警機制，在區間調控什么狀態(tài)下政府采取什么措施，包括采取不用管，讓市場(chǎng)來(lái)辦，這是處在綠燈區。在黃燈區要采取逆周期的調整措施，紅燈區要采取行政措施。第二，取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調整中發(fā)揮決定性作用。過(guò)剩了，市場(chǎng)價(jià)格一下跌，可能開(kāi)發(fā)商就不再增加了，停一段時(shí)間就消化了，所以非常有必要。第三，采取必要的刺激政策，以穩定住房消費。這是在當前的階段，宏觀(guān)經(jīng)濟政策一直是逆周期的，過(guò)去它在上漲的時(shí)候，我們采取抑制的辦法，現在處在衰退的狀態(tài)下，我們當然要采取刺激的辦法。至于刺激到什么程度和怎么刺激，就要根據宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，我們采取必要的措施。最重要的是，合理引導市場(chǎng)預期。剛才我說(shuō)了，預期現在是個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，非常非常關(guān)鍵的問(wèn)題，之所以出現重大的問(wèn)題，過(guò)去他們太樂(lè )觀(guān)了，現在又太悲觀(guān)了，我們千萬(wàn)不能走他那個(gè)路子，政府在這個(gè)過(guò)程中，既要在政策上很好的政策，又要在預期上有很好地引導。
2014-12-26 10:01:26
- 倪鵬飛:
加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調節作用創(chuàng )造環(huán)境。市場(chǎng)不完善，真正發(fā)揮作用的時(shí)候，就發(fā)揮錯誤的作用了，所以要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，就必須加快改革，使住房基礎制度完善。一是保障制度要完善，共有產(chǎn)權住房制度。二是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記，完善房地產(chǎn)稅收制度，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng )造條件。三是改革集體土地轉換國有的制度，改善完善土地的儲備交易、收益分配等制度。四是建立新的住房財政制度。五是完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開(kāi)發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國公積金儲蓄銀行集團，構建統一的、全國性的住房公積金管理和運作的平臺。第三是推行住房抵押貸款制度，建立住房抵押貸款二級市場(chǎng)。再一個(gè)，在租賃市場(chǎng)也要有大的動(dòng)作，要建立房地產(chǎn)承租人保護和承租者市民待遇的保護。
2014-12-26 10:02:50
- 倪鵬飛:
培育新的增長(cháng)點(diǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的促進(jìn)作用。我們必須清醒地認識到住房對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)不可能再像過(guò)去那樣大的貢獻了，因為房地產(chǎn)進(jìn)入了這樣一個(gè)階段。但是，從整個(gè)大的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還有貢獻經(jīng)濟增長(cháng)的空間，一個(gè)是保障房要加快，二是隨著(zhù)中國收入提高，消費結構的變化，旅游、文化、養生、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)都在迅速的發(fā)展，帶來(lái)了旅游、文化、養老、醫療、教育、體育等相關(guān)地產(chǎn)要進(jìn)入快速的發(fā)展期。政府適應需求結構的變化，采取措施，促進(jìn)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
現在互聯(lián)網(wǎng)在改變一切，那么對房地產(chǎn)也是一個(gè)改變，也在和房地產(chǎn)融合，所以我們要用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)的融資、開(kāi)發(fā)、消費、服務(wù)，來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。
我就給大家介紹這么多。
下面請鄒琳華介紹住房市場(chǎng)的情況。
2014-12-26 10:04:34
- 鄒琳華:
各位領(lǐng)導，同事和新聞媒體的朋友，上午好。在此我向大家簡(jiǎn)要介紹一下全國住房市場(chǎng)形勢的分析與預測。
我的介紹主要分為以下四個(gè)部分，第一部分是2014年概況，第二部分是當前住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題，第三部分是對2015年市場(chǎng)形勢的判斷，最后是政策建議。
首先是2014年概況。我們概括為投資投機全面退潮，商品住宅首現過(guò)剩。當前的住房市場(chǎng)有很大的比例是由住房投資投機來(lái)支撐，但是隨著(zhù)投資投機退出市場(chǎng)，商品住宅過(guò)剩的現象第一次比較清晰地展現在大家的面前。具體來(lái)講，從房?jì)r(jià)來(lái)看，大中城市的房?jì)r(jià)由全線(xiàn)上漲到普遍下跌，截至到2014年11月，70個(gè)大中城市里面有67個(gè)城市是環(huán)比下跌的，只有3個(gè)城市維持持平狀態(tài)，沒(méi)有城市是環(huán)比上漲的。從同比來(lái)講，到2014年11月，70個(gè)大中城市有68個(gè)大中城市同比下跌，也就是說(shuō)都低于去年最高值，只有兩個(gè)城市房?jì)r(jià)仍然比去年高。而在去年年底，幾乎所有的城市房?jì)r(jià)都是上漲的。
2014-12-26 10:05:16
- 鄒琳華:
隨著(zhù)商品住宅進(jìn)入過(guò)剩階段，成交量萎縮庫存水平攀升。具體表現為，商品銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都出現了比較大的負增長(cháng)，雖然說(shuō)10月份政府密集地出臺了一系列救市政策，使市場(chǎng)出現一個(gè)小的反彈，但總體銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額都是負增長(cháng)的態(tài)勢。具體表現為待售面積也出現持續增長(cháng)的局面。
同住房開(kāi)發(fā)投資來(lái)講，開(kāi)發(fā)投資增速下滑也是比較明顯的，這個(gè)反映了開(kāi)發(fā)商的信心下滑。住宅開(kāi)發(fā)投資，由去年高點(diǎn)接近20%的增長(cháng)降到10%左右，而新開(kāi)工面積是負增長(cháng)的局面，土地購置面積也是負增長(cháng)的，成交價(jià)款也接近于負增長(cháng)。雖然說(shuō)地價(jià)的下滑沒(méi)有過(guò)剩面積下滑快，但是這里面有個(gè)不同是產(chǎn)品的因素，在土地市場(chǎng)蕭條的情況下，地方政府只好把更好的土地拿出來(lái)賣(mài)，使得下滑從數據上看沒(méi)有那么明顯。
2014-12-26 10:06:57
- 鄒琳華:
從資金來(lái)源來(lái)講，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯下降，其中一些比較重要的數據，個(gè)人按揭貸款也是負增長(cháng)的態(tài)勢。
租賃市場(chǎng)熱度下降，房租漲速明顯下滑，租金指數已經(jīng)低于CPI的指數，比物價(jià)漲得還是更慢一些。
宏觀(guān)政策出現了明顯的拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出。以前限購城市除了北上廣深和三亞仍然在堅守之外，其他的城市都已經(jīng)放寬了這個(gè)限購政策，針對于二套和二套以上住房的貸款限制也大幅度放松，只要接近貸款，二套房就可以享受首套房的政策，而三、四套房的貸款的政策性建設也沒(méi)有，由銀行根據風(fēng)險自己來(lái)確定。
這個(gè)宏觀(guān)政策的及時(shí)轉變，對于緩解市場(chǎng)的恐慌，避免房?jì)r(jià)急劇硬著(zhù)陸，起到了積極的作用，同時(shí)市場(chǎng)也出現了一定的好轉，但是沒(méi)有一個(gè)根本性的轉變。
2014-12-26 10:08:07
- 鄒琳華:
關(guān)于當前住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題，主要概括為住房相對過(guò)剩時(shí)代將提前到來(lái)，而三位一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將面臨挑戰。首先，在當前三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，商品住房的相對過(guò)剩時(shí)代必將提前到來(lái)。何為三位一體的開(kāi)發(fā)模式呢？就是地方政府賣(mài)地，銀行貸款，開(kāi)發(fā)商購地貸款開(kāi)發(fā)住房，形成一個(gè)利益共同體。在這個(gè)利益共同體的合作下，商品住房必將呈現出快速無(wú)限擴張供給的趨勢，因為地方政府如果不大量賣(mài)地，就可能面臨財政破產(chǎn)，而銀行不為房地產(chǎn)提供貸款，就可能把自己套牢。開(kāi)發(fā)商也是通過(guò)商品房的預售和滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，使它的住房開(kāi)發(fā)量呈現幾何式增長(cháng)的態(tài)勢。從供給方來(lái)講，供給的擴張速度是非?？斓?。從需求方面來(lái)講，三位一體的開(kāi)發(fā)模式下，三方合作有個(gè)比較便利的抬高房?jì)r(jià)的條件，必然造成房?jì)r(jià)不斷提高，一方面房?jì)r(jià)很高，另外一方面商品房的供給量又無(wú)限擴大，住房相對過(guò)剩時(shí)代必將會(huì )提前到來(lái)，而不一定要等到城市化的拐點(diǎn)出現。
2014-12-26 10:10:59
- 鄒琳華:
當前三位一體的商品房開(kāi)發(fā)模式不能滿(mǎn)足精細化住房需求，改善性需求難以全面啟動(dòng)。前一段時(shí)間，隨著(zhù)住房市場(chǎng)的低迷，大家都在考慮改善性的需求，也就是說(shuō)改善性需求會(huì )不會(huì )成為市場(chǎng)新的接力或者引導的力量。但是按目前的商品房開(kāi)發(fā)模式來(lái)講，改善性需求是難以啟動(dòng)的，因為當前商品房產(chǎn)品具有高度的同質(zhì)性，而且品質(zhì)越來(lái)越低，因為越蓋越遠，而且配套越來(lái)越差，既不能滿(mǎn)足上班的需求，也不能滿(mǎn)足基本的生活需要，最容易滿(mǎn)足的實(shí)際上就是住房投資投機者，發(fā)展到目前這種態(tài)勢下，蓋商品房主要是為投資投機者設計的，改善性的意義并不是很大，所以改善性需求難以全面啟動(dòng)，就會(huì )存在很大的供求問(wèn)題。
當前商品房需求主要靠投資投機支撐，而真實(shí)的庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重。以前我們都講供不應求，但是隨著(zhù)投資投機的退去，我們會(huì )發(fā)現真實(shí)的住房庫存狀況和空置狀況是非常嚴重的態(tài)勢。最近幾年蓋的房子雖然賣(mài)掉了，但是很大比例都在投資投機者手里，并不是滿(mǎn)足剛性需求的產(chǎn)品。
2014-12-26 10:11:57
- 鄒琳華:
關(guān)于2015年的走勢，我們總體概括為商品房?jì)r(jià)格軟著(zhù)陸，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇。主要分以下五個(gè)方面來(lái)說(shuō)：第一，一、二線(xiàn)城市進(jìn)入相對過(guò)剩階段，房?jì)r(jià)繼續下滑，限購政策有望全面退出。為什么說(shuō)一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下滑呢？一是經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，人們對經(jīng)濟增長(cháng)的預期發(fā)生了變化，對房?jì)r(jià)的預期也做了調整，對以前房?jì)r(jià)非常樂(lè )觀(guān)的人已經(jīng)開(kāi)始反思房?jì)r(jià)是不是能夠繼續上漲。從供給方面來(lái)講，潛在的供給量非常嚴重，而從需求方面來(lái)講，隨著(zhù)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步改革，人們的投資渠道進(jìn)一步增加，其實(shí)很多人可以有更多的渠道來(lái)投資，而不是投資到房地產(chǎn)上面，投資投機需求也是有退出的趨勢，投資投機需求退出而剛性需求有限、潛在的供給又很大，所以在未來(lái)一年，房?jì)r(jià)可能會(huì )繼續下滑，而快速反彈的力量并不具備。
第二，三、四線(xiàn)城市仍處于消化庫存階段，房?jì)r(jià)延續穩中有降態(tài)勢。近幾年，三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然是調整階段，但是因為調整過(guò)一段時(shí)間，風(fēng)險有一定的釋放，不會(huì )出現快速下挫的態(tài)勢。第三，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現軟著(zhù)陸。各級政府這次對市場(chǎng)的轉折反應是很快的，即使放開(kāi)了限購和限貸，而且在金融方面有個(gè)比較大的寬松。但是在未來(lái)，還有一些政策可能會(huì )繼續推出，包括買(mǎi)房落戶(hù)口或者購買(mǎi)商品房來(lái)作為保障房，加大老齡區的拆遷力度，從而創(chuàng )造需求和減少供給，以及進(jìn)一步降低二手房各種交易稅費等等刺激政策，這些刺激政策可以避免樓市的硬著(zhù)陸、緩解市場(chǎng)恐慌起到一個(gè)積極的作用，從而使市場(chǎng)呈現軟著(zhù)陸的態(tài)勢。但是由于經(jīng)濟基本面的變化和人們對房?jì)r(jià)預期的轉變，樓市也不會(huì )因為救市政策而出現大幅度反彈，主要是軟著(zhù)陸的局面。
2014-12-26 10:25:02
- 鄒琳華:
第四，樓市以緩慢下行為主，整體崩盤(pán)的條件不具備。一般來(lái)講，樓市崩盤(pán)的話(huà)可能會(huì )需要以下幾個(gè)必要條件。首先，城市化呈現了拐點(diǎn)，人口流向出現逆轉，目前來(lái)講，我們城市化還沒(méi)有出現拐點(diǎn)，雖然說(shuō)有一些大城市郊區化的趨向，但是中國作為發(fā)展不平衡大國，它的郊區化、大城市化和城鎮化是同時(shí)并進(jìn)的，總體還沒(méi)有出現一邊倒的逆轉態(tài)勢。中國經(jīng)濟未來(lái)增長(cháng)前景仍然是看好，雖然說(shuō)我們進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)的新常態(tài)，但是這個(gè)新常態(tài)不是進(jìn)入衰退，也不是進(jìn)入蕭條，它是一個(gè)增長(cháng)方式的轉變，未來(lái)的前景是樂(lè )觀(guān)的，所以樓市還沒(méi)有整體崩盤(pán)的基礎。
第五，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉行或者在市場(chǎng)中消失。我們商品房自有率很高，而住房潛在供給量也很高，也就是說(shuō)目前開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)能存在很大的過(guò)剩的局面，在未來(lái)，要消化這些過(guò)剩的產(chǎn)能，就必然意味著(zhù)大量開(kāi)發(fā)商將轉行或者退出房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商將面臨一個(gè)大的轉變，像當前股市暴漲的局勢也是開(kāi)發(fā)商大抉擇的一部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果資金沒(méi)有必要在房地產(chǎn)投下去，就會(huì )轉向股市，立志于向一個(gè)金融控股公司這樣的轉型。
2014-12-26 10:25:42
- 鄒琳華:
這是2015年中國新建商品住房市場(chǎng)主要指標增速預計值，預計2015年它的銷(xiāo)售價(jià)格大概下降5%，而銷(xiāo)售面積降低12%，而住房開(kāi)發(fā)投資大概增加10%左右。
關(guān)于未來(lái)的對策建議，我們的概括是，適應需求形勢變化，重構住房開(kāi)發(fā)模式。首先我們要深化住房供給趨勢的改革，避免重走需求刺激的老路。以前慣性就是這樣，一旦樓市不景氣或者經(jīng)濟增長(cháng)不景氣，我們就會(huì )對住房市場(chǎng)進(jìn)行刺激，而刺激往往也會(huì )奏效，大家都去買(mǎi)房，經(jīng)濟平穩著(zhù)陸。但是目前的形勢可能有點(diǎn)不一樣，因為商品房的相對過(guò)剩形勢比較嚴重，另外一方面大家對住房市場(chǎng)的預期也出現轉變，很多人不看好住房市場(chǎng)，從已有的刺激政策市場(chǎng)反應來(lái)講，很多人進(jìn)入了股市，而較少地流入樓市，這也反映了人心的向背。所以我們未來(lái)不應該走需求刺激的老路，而進(jìn)一步加大住房供給的過(guò)剩局面，而應該深化供給機制的改革，創(chuàng )造出更多更好的產(chǎn)品，供消費者選擇，達到平穩增長(cháng)的目標。
2014-12-26 10:25:49
- 鄒琳華:
我們倡議全面放開(kāi)城鎮自建房，釋放居民住房改善性需求。前面說(shuō)住房改善性需求難以啟動(dòng)，原因就是我們開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品高度同質(zhì)，并且品質(zhì)并不高，難以滿(mǎn)足當人們已經(jīng)有了一套房之后，要提高生活水平提出的精細化的住房要求。在這種局面下，我們應當通過(guò)改革來(lái)釋放住房改善性需求。全面放開(kāi)城鎮的居民自建房，允許居民自己購買(mǎi)國有土地，找人設計和建造住房居住。在當前的態(tài)勢下，雖然說(shuō)中央政府沒(méi)有明文禁止城鎮居民自建房，但地方政府通過(guò)地方法規和地塊的規模，還有規劃限制，以及種種煩瑣的建設倒逼程序，使得城鎮居民沒(méi)有辦法自建住房。在未來(lái)，我們需要進(jìn)一步改革保障居民自建住房的權利，并且從金融角度給予居民購地自建住房的金融支持，使城鎮居民能夠以較低成本獲得高水準的住房，從而真正實(shí)現住房改善的目標。
以上是我的簡(jiǎn)要匯報，謝謝。
2014-12-26 10:27:11
- 高廣春:
大家上午好，我是負責房地產(chǎn)金融方面的內容。
我的題目是新常態(tài)下房地產(chǎn)金融。
新常態(tài)下中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)可以用兩個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括，一個(gè)關(guān)鍵詞是“去化”，一個(gè)關(guān)鍵詞是“結構化”。
我先講一下新常態(tài)下房地產(chǎn)趨勢問(wèn)題?！叭セ庇腥齻€(gè)內容，一是放棄房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位。大家知道，2013年以來(lái)，國務(wù)院18號文將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，一直到現在?，F在應該是去掉這個(gè)地位的時(shí)候了。二是放棄土地財政，也就是說(shuō)地方政府對土地的過(guò)度依賴(lài)。三是降低房地產(chǎn)對銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)。
2014-12-26 10:27:56
- 高廣春:
結構化也有三個(gè)內容，一是房地產(chǎn)的民生導向，住房產(chǎn)業(yè)放棄了房地產(chǎn)GDP導向之后，轉向旨在滿(mǎn)足和改善國家公民的住房需求。二是以結構金融即證券化的方式活化高達10萬(wàn)億畝的住房抵押貸款。三是房地產(chǎn)直接融資化，提高房地產(chǎn)直接融資的比例。
結合這樣一個(gè)房地產(chǎn)的走勢，房地產(chǎn)金融的去化和結構化的內容有這樣幾個(gè)要點(diǎn)。去化指的是降低銀行信貸中過(guò)高的房貸權重。我們知道現在銀行的配置當中，房地產(chǎn)的比重接近40%，這還是公開(kāi)統計的，實(shí)際統計可能要比這個(gè)高。二是降低信托資產(chǎn)中過(guò)高的房地產(chǎn)信托權重。結構化的內容，一是住房抵押貸款證券化，二是方面融資直接融資化比重提高，三是住房保障金融權重加大。
2014-12-26 10:30:04
- 高廣春:
結合這樣一個(gè)趨勢的判斷，我們看2014年以來(lái)中國房地產(chǎn)金融是否出現了這樣一個(gè)去化和結構化的趨勢。
（圖）從規模上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款，確實(shí)出現了同步走低的趨勢。結合中國的貨幣供應量和金融機構貸款的走勢，也是出現了同方向的下降。跟各項貸款走勢比較，也是出現了同方向的下降。從圖中可以看出，2014年以來(lái)，中國房地產(chǎn)金融配置增速的確出現了下降。
但是結構來(lái)看，是不是也出現同樣的問(wèn)題呢？這里有兩個(gè)圖，一是關(guān)于按揭貸款和住戶(hù)貸款的占比，從這個(gè)占比可以觀(guān)察住房按揭貸款在個(gè)人貸款當中比例的變化。判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占銀行金融機構的貸款占比情況，2014年和2013年相比還是略高一點(diǎn)，就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的占比并沒(méi)有下降。
2014-12-26 10:32:09
- 高廣春:
其他一些指標，從行業(yè)貸款分布結構看，相對于制造業(yè)等其他重要行業(yè)，房地產(chǎn)貸款仍然維持相對較高的信貸投放。表明房地產(chǎn)依然是多數金融機構首選的行業(yè)。2014年，國開(kāi)行成立了住宅金融事業(yè)部，由此看得出來(lái)，國家在住房保障金融方面做了一些推進(jìn)，表明中國住房保障金融正在向專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展。但是從數字上看得出來(lái)，關(guān)于保障房融資支持依然存在很大缺口。保障房建設出現很多的問(wèn)題，比如說(shuō)粗制濫造、虛假統計、挖坑工程等，這都住房保障金融資金缺口有關(guān)。
結構金融的一個(gè)趨勢，2014年，無(wú)論是國務(wù)院還是央行、銀監會(huì )多次提出住房貸款證券化的問(wèn)題奧就是大家經(jīng)常理解的MBS其中的一個(gè)產(chǎn)品，就說(shuō)明這個(gè)住房抵押貸款證券化在統計中來(lái)看是獲得認可的，但實(shí)際推進(jìn)非常慢。
房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資無(wú)論是在規模還是權重上均有一定幅度的上升，但與信貸融資比較，占比仍然很低，不足10%。土地交易面積持續走低，但交易費用持續增長(cháng)，說(shuō)明什么呢？中國地方政府對土地財政的依賴(lài)還是我行我素，非常嚴重。
2014-12-26 10:33:05
- 高廣春:
以上這些指標我們可以得出一個(gè)結論，2014年，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去化和結構化趨勢不明顯，相反，一些指標相反趨勢加大，如按揭貸款占住戶(hù)帶看比重明顯上升，開(kāi)發(fā)貸款占各項貸款比重也略有上升，說(shuō)明去化和結構化趨勢并沒(méi)有明顯地表現出來(lái)。
這樣的狀況反映什么問(wèn)題呢？我們的經(jīng)濟結構和增長(cháng)領(lǐng)域新層次的一個(gè)問(wèn)題，經(jīng)濟增長(cháng)、銀行受益于房地產(chǎn)繁榮之間多年來(lái)形成的相互捆綁關(guān)系，這樣的關(guān)系要打破還是比較困難的。
建議：首先是方向問(wèn)題，我們對新常態(tài)中國房地產(chǎn)金融的趨勢性的判斷，建議向這樣兩個(gè)方向努力，一是去規模，降低銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)高的貸款投放。二是結構化，結構金融即資產(chǎn)證券化，重構房地產(chǎn)融資配置結構。保障性金融，為房地產(chǎn)民生導向轉型提供金融支持。直接金融，優(yōu)化房地產(chǎn)融資結構。
2014-12-26 10:34:35
- 高廣春:
具體的策略：以國開(kāi)行建立住房金融事業(yè)部為契機，進(jìn)一步整合來(lái)自住房公積金和土地出讓金各個(gè)領(lǐng)域的資金，這幾年住房公積金和土地出讓金一部分資金是配用于住房保障建設的，但是這個(gè)資金是分布在各個(gè)條線(xiàn)，不能形成整合的優(yōu)勢，需要對這些資金進(jìn)行整合，建立各類(lèi)保障房建設的政策性金融支持平臺。二是顛覆性改革公積金運作模式，核心要點(diǎn)是建構一家“中國住房公積金銀行”，對住房公積金進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和運作。三是以有效經(jīng)濟結構轉型促銀行信貸結構重構，一個(gè)是實(shí)質(zhì)性推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構創(chuàng )新過(guò)程，培育規?；?、高效率、可持續的新興產(chǎn)業(yè)和GDP新的增長(cháng)點(diǎn)。其二是建構政策性金融體系，一方面是為創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)提供直接金融支持，另一方面通過(guò)增新補貼等方式激勵金融資源增加對新興產(chǎn)業(yè)的配置比重。
2014-12-26 10:36:46
- 高廣春:
結合目前決策層和監管部門(mén)對房地產(chǎn)證券化的規定，有幾個(gè)方面需要改進(jìn)。首先是取消所謂的證券化額度的行政審批，建構房貸證券化規范化的機制。二是降低基礎資產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻，放松基礎資產(chǎn)質(zhì)量約束，只要是投資級以上的資產(chǎn)都可以作為證券化的基礎資產(chǎn)。三是盡快配置一個(gè)規?；?、有效率的、方便生產(chǎn)化的二級市場(chǎng)。這樣一個(gè)二級市場(chǎng)有助于房貸證券化能夠形成一個(gè)較好的流動(dòng)性和效率的配置。
2014-12-26 10:37:17
- 楊慧:
各位領(lǐng)導，各位老師，還有新聞媒體，大家上午好。我今天向大家匯報的題目是主要城市的住房市場(chǎng)形勢分析與預測，這是與我們課題組對全國住房市場(chǎng)進(jìn)行分析及預測的基礎上，對全國主要城市做一個(gè)匯報。
我主要分四個(gè)方面來(lái)講，一是主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，二是對原因進(jìn)行分析，三是基于現在的形勢，對未來(lái)的趨勢進(jìn)行預測。四是相關(guān)政策建議。
全國主要城市，共85個(gè)，包括一線(xiàn)城市4個(gè)，即北上廣深，還有二線(xiàn)城市30個(gè)，主要是省會(huì )城市和計劃單列市。還有三、四線(xiàn)城市，包括蘇州、東莞、無(wú)錫等。
2014-12-26 10:44:42
- 楊慧:
第一，現狀。目前各類(lèi)城市住房市場(chǎng)進(jìn)入了自主調整階段，主要指標持續下跌，或者說(shuō)出現了增速回落。
1.投資。大家從這張圖上可以看到，85個(gè)城市，從2013年到2014年的趨勢是不斷出現下降的趨勢，但是相反的是一線(xiàn)城市，和2013年比較起來(lái)有緩慢上升的趨勢，比去年同期上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從具體的數據來(lái)看，四個(gè)一線(xiàn)城市投資出現上升趨勢，北、上、廣、深投資都有較高幅度的上升的狀況。二線(xiàn)城市有26個(gè)城市是上升，4個(gè)城市是絕對量下降的態(tài)勢。、三四線(xiàn)城市41個(gè)城市有10個(gè)城市是下降的，這是各個(gè)城市投資的現狀。
2.新開(kāi)工面積。85個(gè)城市中，無(wú)論是全國還是一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，較2013年比較起來(lái)處于下降的趨勢，但是從年初的下降到現在9月份的數據，降幅收窄，出現了上升的趨勢。從各個(gè)城市具體的情況來(lái)看，一線(xiàn)城市是一個(gè)正增速，三個(gè)城市是負增長(cháng)。二線(xiàn)城市是7個(gè)城市上升，23個(gè)城市下降。三、四線(xiàn)城市是20個(gè)城市上升，31個(gè)城市下降。
3.施工面積。與2013年比，同比上升了7.5%，低于全國的增幅，較去年同期下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)城市上升3.9個(gè)百分點(diǎn)，它的上升幅度是最低的。二線(xiàn)城市上升了6.8個(gè)百分點(diǎn)，三、四線(xiàn)城市上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。85個(gè)城市，還有一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)上身的城市占據大多數，下降的城市是小部分。
2014-12-26 10:45:15
- 楊慧:
4.竣工情況。從85個(gè)城市竣工情況來(lái)看，同比上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國水平，較去年同期也是高于去年同期的水平，這與其他幾個(gè)指標唯一出現飛速上升的指標，這是值得注意的情況。但是3、4月份的時(shí)候，一、二線(xiàn)城市出現了逆勢的情況，三、四線(xiàn)城市出現下降，說(shuō)明全國和三、四線(xiàn)城市出現同步的情況，但是一、二線(xiàn)城市竣工面積是上升的。
從85個(gè)城市來(lái)看，增速為正以及增速為負的城市差不多是對半分的態(tài)勢，包括一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)的城市，都各有正增長(cháng)和負增長(cháng)。
5.銷(xiāo)售量。從目前市場(chǎng)分析以及媒體的報道可以注意到，無(wú)論是全國還是各類(lèi)城市，趨勢都是統一的，出現了下降的趨勢，而且和2013年比較起來(lái)，這種趨勢是非常明顯的，下降幅度很大。一線(xiàn)城市銷(xiāo)售量下降幅度是非常大的，特別是北京和深圳，還有廣州，都超過(guò)了負20%的下降幅度，二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市，個(gè)別城市之間也出現了分化，蘭州、銀川增速是非常大的，大連、秦皇島、福州下降程度也非常之大。所以出現了兩個(gè)極端，有的城市增速非常大，有的城市下降也非常大。
2014-12-26 10:47:17
- 楊慧:
6.各類(lèi)城市的房?jì)r(jià)。到2014年年初的時(shí)候，房?jì)r(jià)出現了較大幅度的下降，這也是大家目前可以注意到的。但是有一個(gè)方面大家也要注意到，就是目前85個(gè)城市的降幅是高于全國的降幅的，說(shuō)明我們挑出來(lái)的這85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國平均水平的。
從這六個(gè)指標的表現得出一個(gè)判斷，主要城市的住房市場(chǎng)形勢和全國基本趨勢是一致的，各類(lèi)城市住房市場(chǎng)均進(jìn)入深化調整期。城市間分化現象也是非常嚴重的，一線(xiàn)城市中，北京波動(dòng)非常劇烈，除了住房投資增速為正之外，其他5個(gè)指標同比均出現負增長(cháng)，上海出現了量?jì)r(jià)齊跌。二線(xiàn)城市當中，蘭州在住房投資、新開(kāi)工、施工、竣工、銷(xiāo)售及銷(xiāo)售價(jià)格這六個(gè)指標都表現出良好的增長(cháng)態(tài)勢，尤其是銷(xiāo)售量增速達到了將近百分之百，住房市場(chǎng)熱度較高。三四線(xiàn)城市中，九江和柳州指標較大幅度增長(cháng)，住房市場(chǎng)熱度較高，常州6個(gè)指標則全面較大幅度下降。85個(gè)城之外的其他大量城市，85個(gè)城市波動(dòng)幅度是高于全國的波動(dòng)幅度，由此可以判斷得出，其他三四線(xiàn)城市趨勢與全國一致的，但是波動(dòng)幅度是小于我們討論的85個(gè)城市的，這是我們對現狀的總結。
2014-12-26 10:48:13
- 楊慧:
我們對現狀做出了概括，各城市住房市場(chǎng)進(jìn)入自主調整期，我們有必要對現在出現的較大幅度的變化做出原因的分析，我們認為，導致主要城市住房市場(chǎng)2013-2014年出現較大幅度變化主要在于三個(gè)共同的因素，2013年出現了增速高基數，導致2014年出現較大的增長(cháng)，這是一個(gè)原因，另外還有信貸收緊以及市場(chǎng)預期悲觀(guān)。
除了這三個(gè)因素之外，各個(gè)城市還有自己主要的因素，一線(xiàn)城市主要原因是2013年高基數、信貸政策收緊及保障性住房增多。這里是2013年住房?jì)r(jià)格以及銷(xiāo)售量的增速情況，大家看到銷(xiāo)售量的增速特別是在2013年的年初，也就是2月和3月的時(shí)候，已經(jīng)超過(guò)了60%，住房?jì)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)了40%，這就直接導致了2014年年初的時(shí)候出現了迅速的下滑。一線(xiàn)城市的第二個(gè)原因是信貸政策的收緊，這是一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，大家從這張圖上可以看到，北京、上海、深圳這三個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源是出現下降的趨勢，但是廣州出現了小幅的上升，雖然說(shuō)資金來(lái)源總額出現了小額上升，但是它的個(gè)人住房貸款、按揭貸款出現較大幅度的下降，說(shuō)明四個(gè)一線(xiàn)城市都出現了個(gè)人住房按揭貸款資金來(lái)源不足，比較大幅度限制了它的剛性需求。第三個(gè)因素是保障性住房供給增多。為什么做出這樣一個(gè)判斷？我們是基于這樣的數據，我們選取了以北京為例，雖然目前北京推出了自住型商品房把它定位于商品房，可能它是具有保障房性質(zhì)的，他的這種保障房性質(zhì)以低于周?chē)唐贩績(jì)r(jià)格30%的價(jià)格，就分流了剛性需求，導致的兩方面的影響，一方面影響了房?jì)r(jià)的整體走勢，另一方面影響了購房者預期。
2014-12-26 10:50:12
- 楊慧:
二線(xiàn)城市的原因概括為以下三個(gè)方面，一方面是住房供給整體較為充足。大家可以看到，住房供給首先是住房竣工面積，從各類(lèi)城市來(lái)看，大多數城市住房供給的增速是非常高的，還有待售面積增速也是非常高的，這樣就導致住房供給非常充足。第二方面是需求出現了大幅度下降。從這張圖上可以看到，大多數城市住房需求出現了增速大幅度下滑。第三方面是政策，今年1-9月份，我們47個(gè)主要限購城市當中，二線(xiàn)城市是參與主要限購最多的城市，它受限購的影響非常嚴重，剛性需求受到抑制，資金來(lái)源城市間也受到一定的抑制。
2014-12-26 10:54:52
- 楊慧:
三、四線(xiàn)城市的原因，主要是因為剛性需求為主要的需求主體，但是前期剛性希求又得到了快速釋放，所以目前的需求不足，大多數都出現了下降。還有市場(chǎng)主體的預期，三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)主體的預期受熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)情況影響突出，全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，一季度到三季度預期房?jì)r(jià)下降的比重不斷上升。
對未來(lái)2014-2015年主要城市住房市場(chǎng)形勢做出決策。我們做出的基本判斷是由于信貸寬松等措施，將助力市場(chǎng)回暖。但是由于供求基本面，決定了回升幅度是有限的。
2014-12-26 10:55:34
- 楊慧:
一線(xiàn)城市，信貸支持力度加大會(huì )促進(jìn)住房需求回升，但保障房供給持續增加將持續分流剛性需求。二線(xiàn)城市松綁限購作用逐步顯現，但住房市場(chǎng)供求趨于均衡的客觀(guān)背景導致主要指標回升幅度有限。三四線(xiàn)城市城市地方政府調控住房市場(chǎng)力度將持續加大對住房市場(chǎng)的支持，刺激政策也會(huì )不斷的出現，但是由于它的剛性需求支撐非常有限，所以住房市場(chǎng)的調整將會(huì )持續。這是對未來(lái)趨勢的一個(gè)預測。
基于我們的現狀與趨勢，我們提出了相應的建設建議，就是要以市場(chǎng)為主，同時(shí)加強政府的宏觀(guān)調控。首先對一線(xiàn)城市，我們要促進(jìn)住房市場(chǎng)的長(cháng)效機制的建設，注重長(cháng)期穩定的發(fā)展。這也是目前一線(xiàn)城市政府房地產(chǎn)投放方面主要的基調。二線(xiàn)城市要以市場(chǎng)機制為主，促進(jìn)市場(chǎng)深化調整，同時(shí)注重政策的長(cháng)期性、穩定性，對住房市場(chǎng)預期起到穩定的作用。三四線(xiàn)城市要通過(guò)市場(chǎng)的作用消化現有的庫存，但是由于一些城市目前已經(jīng)有比較大的風(fēng)險，所以要做好部分城市風(fēng)險預警以及防范。
2014-12-26 10:58:03
- 張慧芳:
各位專(zhuān)家，各位媒體的朋友，大家好。我來(lái)匯報一下土地市場(chǎng)分報發(fā)展的成果。土地市場(chǎng)歸根到底是由住房市場(chǎng)決定的，但是它有自己的特點(diǎn)。
剛才大家聽(tīng)到了，住房市場(chǎng)整個(gè)是下跌的狀態(tài)，土地市場(chǎng)除了量下跌之外，價(jià)格還在漲。
我也分四個(gè)方面的內容：第一，2013-2014年土地市場(chǎng)運行基本狀況。二是當前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，三是土地市場(chǎng)總體判斷與展望，最后是推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。
2014-12-26 10:59:17
- 張慧芳:
一、2013-2014年土地市場(chǎng)運行基本狀況
（一）土地供應量與成交量總體狀況。全國300城市供求量同比整體大幅下降20%以上，各季度成交量同比下降幅度逐季擴大，到第三季度供求量急劇萎縮，成交量下降幅度達到35%，市場(chǎng)加速趨冷。到9月份，全國300個(gè)城市成交土地面積環(huán)比減少33%，同比減少53%。
今年前三季度土地供求量環(huán)同比雙降主要基于三個(gè)原因：其一、去年同期土地市場(chǎng)較好，奠定了較大的基數。其二，樓市持續下行，導致開(kāi)發(fā)商拿地積極性下降。其三，地方政府為確保地價(jià)也會(huì )減少推地面積。因為地方政府在推地的時(shí)候，尤其是在市場(chǎng)下行情況下推地的時(shí)候，都會(huì )主動(dòng)和開(kāi)發(fā)商商量，確定有買(mǎi)家并且能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)才推出，否則永遠都不賣(mài)。
2014-12-26 11:02:24
- 張慧芳:
（二）土地成交價(jià)格和溢價(jià)率。成交地價(jià)總體漲幅比較明顯，整體水平持續高位運行，價(jià)格創(chuàng )歷史新高。
成交地價(jià)的環(huán)比增長(cháng)率持續下降，從去年第四季度持續下降，現在環(huán)比增長(cháng)率幾乎達到零。同比增長(cháng)率從今年第一季度以來(lái)是持續下降的，但是還處在比較高的位置上。溢價(jià)率是持續下降，第三季度溢價(jià)率至同期較低水平。
從較長(cháng)時(shí)間段來(lái)看，2014年前三季度土地溢價(jià)率持續走低并且已經(jīng)處于2008年一季度以來(lái)的較低水平。三季度溢價(jià)率較上年回落了15.1%，處于歷史同期較低水平。
2014-12-26 11:03:05
- 張慧芳:
（三）土地出讓金。2013年土地出讓金大幅增長(cháng)，上漲幅度超過(guò)了50%，
今年前三季度，全國300個(gè)城市土地出讓金大幅縮水20%，第三季度同比降幅達50%，但是北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的土地出讓金前三季度基本持平。
我們看到，在今年前三季度，樓市低迷、房?jì)r(jià)持續走低的情況下，成交價(jià)格總體水平依然上漲，成交均價(jià)再創(chuàng )歷史新高，本來(lái)應該并駕齊驅的地價(jià)與房?jì)r(jià)走勢出現背離。出現這種原因是多方面的，近期土地以?xún)?yōu)質(zhì)地快和一線(xiàn)城市土地成交占比較高。二是地方政府完全壟斷了土地一級市場(chǎng)，地方政府寧愿減少推地以維持高地價(jià)，也不愿意降低土地出讓底價(jià)。三是由于國企和央企資金成本比較低、力量雄厚，不時(shí)出手搶地王。四是地價(jià)變動(dòng)滯后于房?jì)r(jià)變動(dòng)兩到三個(gè)月左右，房?jì)r(jià)變動(dòng)還沒(méi)有充分反映到地價(jià)當中來(lái)。但是市場(chǎng)經(jīng)濟當中，這種房?jì)r(jià)和地價(jià)走勢背離的狀態(tài)不具有可持續性，數據顯示在多重背景下，2014年第三季度，全國主要城市出現環(huán)城比造成了持續回落，地價(jià)上漲乏力，綜合地家環(huán)比上漲超過(guò)3%的只有兩個(gè)。
從今年各月表現來(lái)看，三季度土地出讓市場(chǎng)仍然維持較冷的態(tài)勢，9月市場(chǎng)降溫尤為明顯，3月市場(chǎng)總體降溫接近70%，這是一個(gè)總體情況。
2014-12-26 11:04:48
- 張慧芳:
（四）各能級城市土地市場(chǎng)情況。一是分化進(jìn)一步家居，馬太效應更加明顯。二是一線(xiàn)城市量大跌價(jià)大升，供求總量大幅下降31%，樓面均價(jià)大幅上漲57%，出讓金基本持平微降0.03%。二、三四線(xiàn)城市量大跌價(jià)基本持平。到了第三季度，各線(xiàn)城市土地銷(xiāo)售都遇冷，二、三、四線(xiàn)城市量?jì)r(jià)環(huán)比總體顯著(zhù)下跌。
（五）三大重點(diǎn)區域土地市場(chǎng)行情。一是綜合地價(jià)走勢與全國基本相同，三大區域分化明顯。二是地價(jià)環(huán)比和同比增幅，長(cháng)三角與環(huán)渤海地區都略低于全國，其中長(cháng)三角地區第三季度綜合地價(jià)環(huán)比增速為零，珠三角地區則大幅高于全國。
（六）開(kāi)發(fā)商土地購置，夠地面積同比負增長(cháng)，購地轉為謹慎。2014年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降3.2%，土地成交價(jià)款增長(cháng)了12.8%。
造成開(kāi)發(fā)商購地面積下降的主要原因，一個(gè)是多數企業(yè)由于銷(xiāo)售狀況不佳，目標完成率偏低，銷(xiāo)售同比較大幅度下降，資金量趨緊。二是不少企業(yè)，尤其是大企業(yè)拿了很多地，有足夠的土地儲備。三是土地市場(chǎng)雖然下行，但是土地價(jià)格并沒(méi)有下降多少，有些地方上升還很多，沒(méi)有達到開(kāi)發(fā)商抄底土地市場(chǎng)的心理預期，或者在等待更好的購地時(shí)機。四是目前小房企資金處于斷裂邊緣，大房企都想保留盡量多的現金等著(zhù)收購市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)不下去的項目。因為這比直接去招拍掛拿地更有影響力。
2014-12-26 11:07:26
- 張慧芳:
（七）保障性安居工程用地。計劃指標單列單批，用地計劃應保盡保，計劃落實(shí)有力有效，到10月中旬已提前近三個(gè)月完成了前年開(kāi)工，基本完成了供應計劃。
今年國土部沒(méi)有再公布全國住房用地供應計劃，并沒(méi)有放松保障性安居工程用地的管理。
二、當前土地市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
（一）土地市場(chǎng)正常調整理性回歸的過(guò)程或被干擾。
2004年以來(lái)，我國土地市場(chǎng)基本處于過(guò)熱狀態(tài)。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩發(fā)展的內外部條件。其一、我國城鎮人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了30平方米，告別了住房短缺時(shí)代。其二，2010年以來(lái)，住房銷(xiāo)售速度只有供給速度的50%，目前多地庫存已經(jīng)接近歷史高位。第三，經(jīng)過(guò)多年的持續快速上漲，且地價(jià)上漲指數一直高于房?jì)r(jià)上漲指數，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過(guò)高且上漲乏力。
2014-12-26 11:10:40
- 張慧芳:
在這種情況下，土地市場(chǎng)進(jìn)行自我修復和平衡是市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的正常反應，但是由于地方政府土地財政依賴(lài)嚴重，試圖繼續提高地價(jià)，中央政府也擔心GDP增長(cháng)達不到目標，并加入救市，這勢必會(huì )擾亂土地市場(chǎng)自我調節的節奏。
（二）土地市場(chǎng)量跌價(jià)升，地價(jià)與房?jì)r(jià)走勢背離，樓市風(fēng)險加大。
（三）近年土地供應量過(guò)多過(guò)快，部分二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市土地供應嚴重過(guò)剩。這里有個(gè)數據，2005年到2009年，全國住房用地供應平均6.48萬(wàn)公頃。
（四）土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步家居，供地量與不同能級城市不相匹配。
2014-12-26 11:13:45
- 張慧芳:
三、對未來(lái)一年土地市場(chǎng)總體判斷及展望
（一）土地市場(chǎng)成交總量或有小幅回升，價(jià)格或繼續保持高位調整態(tài)勢。
（二）土地市場(chǎng)或會(huì )繼續分化并將進(jìn)一步加劇。
四、推動(dòng)土地市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的政策建議
（一）正確認識當前土地市場(chǎng)回調趨冷的性質(zhì)，引導市場(chǎng)理性回歸。所謂新常態(tài)，我的理解就是增長(cháng)速度應該再下個(gè)臺階。特別指出，調控的時(shí)候，地方政府和中央政府利益不一致，甚至發(fā)生矛盾，調控效率往往大打折扣，但是救市的時(shí)候，兩者的利益高度一致，救市效率也加倍增強，尤其是中央政府在阻止市場(chǎng)過(guò)快下行采取的微刺激，傳到地方政府可能會(huì )成為中刺激、強刺激，因此要把握力度。
2014-12-26 11:15:01
- 張慧芳:
（二）建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價(jià)的強烈欲望。這個(gè)要做好分配機制，為減低地方政府推高地價(jià)的強烈欲望，以及遵循土地漲價(jià)歸公的理念，建議建立一套類(lèi)似超額累進(jìn)稅率一樣的地方政府土地出讓收入上交制度，或將樓面地價(jià)年增長(cháng)率超過(guò)房?jì)r(jià)年增長(cháng)率所增加的土地增長(cháng)金上交中央財政，用于補貼養老金、慈善基金、三農等等。
（三）精算供地計劃，通過(guò)強化供地計劃宏觀(guān)把控實(shí)施好分類(lèi)調控。
要按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關(guān)系測算住房上市量缺口。
（四）抓緊抓實(shí)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制有關(guān)的各項制度建設，以穩定預期。
2014-12-26 11:15:58
- 姜雪梅:
尊敬的女士們、先生們，上午好，我今天主要講的內容是住房社會(huì )保障。
從2009年開(kāi)始，我們寫(xiě)住房綠皮書(shū)寫(xiě)的這部分，住房保障也是長(cháng)效機制的問(wèn)題，而且很多都是制度性問(wèn)題，所以其實(shí)我們在這個(gè)過(guò)程當中也發(fā)現問(wèn)題比較嚴重，主要是制度方面的問(wèn)題，社會(huì )監督也欠缺。
2014-12-26 11:16:26
- 姜雪梅:
從2011年到2014年9月底已經(jīng)開(kāi)工3108萬(wàn)套保障房，完成了目標的86.33%，到明年“十二五”規劃的任務(wù)肯定能夠完成，而且已經(jīng)下了2015年保障房任務(wù)1700萬(wàn)套。今年中央財政支持力度大于往年，重點(diǎn)棚戶(hù)區改造。
在保障房建設過(guò)程當中，保障房建設模式和產(chǎn)權模式形成了多樣化的模式，其中是共有產(chǎn)權房成為保障性住房的新亮點(diǎn)，解決了經(jīng)濟適用房產(chǎn)權不明的問(wèn)題，比較難解決的是退出機制的問(wèn)題。合作型保障房也可以說(shuō)是一種經(jīng)濟適用房，解決了政府持有保障性住房的成本比較高，而且對于消費者來(lái)說(shuō)，目前是保障房高價(jià)位問(wèn)題，所以它會(huì )比較受關(guān)注和青睞。
今年保障房的重中之重還是棚戶(hù)區改造，今年要開(kāi)工470萬(wàn)保障房任務(wù)的67%。國開(kāi)行已經(jīng)建立了住宅金融事業(yè)部支持棚改，棚戶(hù)區改造的遼寧模式被全國復制，長(cháng)沙發(fā)放貨幣補貼，改善棚戶(hù)區居民的居住環(huán)境。其實(shí)棚戶(hù)區改造是保障房的重要內容。原來(lái)我理解的原來(lái)意義的棚戶(hù)區的以外自控區已經(jīng)納入到棚戶(hù)區改造，實(shí)際已經(jīng)納入到城市再開(kāi)發(fā)的理念當中。
“十二五”期間保障房速度，主要是改善了民生，今年9月底，根據發(fā)布的消息，累計解決了4000多萬(wàn)戶(hù)城鎮家庭住房保障，其中1900萬(wàn)戶(hù)是城鎮低收入家庭，保障房管理日趨規范，并將逐步市場(chǎng)實(shí)施。像北京、四川成都也相繼出臺了一些規范性文件，規范了保障房體系制度的建設和管理，部分城市已經(jīng)完成了公租房和廉租房運行，提高了工作效率，減少了管理成本。
2014-12-26 11:16:46
- 姜雪梅:
保障房績(jì)效管理逐步規范，以開(kāi)工為主，但是保障房真正的用途，它的績(jì)效，在后期管理，2013年開(kāi)始在山東、河北、湖南、湖北、四川5省開(kāi)展了安居工程績(jì)效評價(jià)試點(diǎn)，其中包括資金到位、開(kāi)工、租賃補貼發(fā)放、工程實(shí)施取得的成效等。江西把入住率列入保障房政府考核的重要內容，入住率低于80%的市、縣將要求限期整改。綠色建筑將成為保障房常態(tài)化，住建部要求，保障房建設要引領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)化。公積金異地貸款，是為了刺激救市而實(shí)施的，對住房保障也有一定的作用，它提高了資金的使用效率，而且有助于公積金的推廣。
2014-12-26 11:21:24
- 姜雪梅:
我們國家保障房制度也存在一些問(wèn)題，比如說(shuō)監管不到位、管理漏洞比較大，其中一條嚴重的問(wèn)題是資金的缺口比較大。但是資金的使用效益不高，挪用現象也比較嚴重。另外，缺乏法律支撐，管理非常難。還有缺乏社會(huì )監督，績(jì)效評價(jià)制度健全也比較難。另外一個(gè)最重要的，對消費者而言，選址偏遠，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費嚴重。有不少保障房是空置的，但是根據相關(guān)的規定，保障房是不能出租的，大量浪費了資源。另外一個(gè)原因，目前我們國家住宅市場(chǎng)分化日益加劇，住宅價(jià)格今后會(huì )有上漲的趨勢，但是中低檔住宅價(jià)格上漲的可能性相對小，我們除了改善居民的居住環(huán)境之外，增加他們資產(chǎn)效用，給他們分配住宅，讓他們擁有資產(chǎn)，讓他們致富。但是以目前的選址配套來(lái)看，保障房將來(lái)會(huì )貶值，不可能升值，這樣會(huì )加劇居住隔離，會(huì )引起社會(huì )的另一個(gè)矛盾。所以，我們應該注重保障房的選址問(wèn)題。
另外，保障房?jì)r(jià)格比較高，門(mén)檻比較高，農民工面臨市場(chǎng)失靈和政策失靈。我們老是談城鎮化，但是很多城鎮化從人口指標來(lái)說(shuō)都是農民工占這個(gè)指標的，但是如果不把農民工納入住房保障體系里，把他們拒之門(mén)外的話(huà)，無(wú)法真正實(shí)現城鎮化。另外，我們國家中低收入家庭的住房消費能力較低，保障房個(gè)人融資相對。
2014-12-26 11:23:13
- 姜雪梅:
對上述問(wèn)題提出一些政策建議。一是加強監管和社會(huì )監督。我們首先應該提高保障房資金使用效益，嚴格審核資金用途，降低成本。把后期管理應納入到考核機制，讓社會(huì )監督我們所建的保障房如何使用的，是不是真正起到了應該起到的作用。我們應該及時(shí)公布數據，“十二五”期間大量建設保障房的同時(shí)，在統計局的工作數據當中，把原有的指標都刪除了，沒(méi)有公開(kāi)公布的數據，所以社會(huì )輿論也好、學(xué)者也好，很難做研究，更深入地了解實(shí)際情況，以做一些監督。
二是積極提高中低收入群體的住房可支付能力。一方面是推廣公積金制度和以貨幣補貼為主的住房保障模式，另一方面適當提高保障房的融資能力，政府應該給他們提供一定的擔保，讓低收入家庭有能力購買(mǎi)保障房，另外何以抵押擔保這些保障房，拿資金去投資。三是我們應該積極發(fā)展保障房的二級市場(chǎng)，有效配置資源，加強對保障房的循環(huán)利用我們國家大量建設保障房，很多保障房是空置的，這些保障房空置的原因是多方面，一方面是配套不夠，公共交通不方便。另一方面是有些出租了，或者居委會(huì )找上門(mén)，不讓出租，空置出來(lái)的。我們根據市場(chǎng)配置需求，對保障房形成一個(gè)封閉式的二級市場(chǎng)，讓中低收入群體形成保障房市場(chǎng)的需求，已經(jīng)建設的保障房，政府也好、中介機構也好，形成一個(gè)二級供給市場(chǎng)，讓需求供給相匹配。我們去日本調研的時(shí)候也發(fā)現了，一般的中介機構也推出保障房的租賃服務(wù)，而且他們也不收取服務(wù)費，實(shí)際上我們應該更加安排保障房的經(jīng)濟市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和一些相關(guān)的二、三級市場(chǎng)。這樣可以更加有效地配置資源。四是適當鼓勵“集資建房”。集資建房成本低，而且相對容易管理，所以我們應該鼓勵。
2014-12-26 11:25:54
- 姜雪梅:
從上面分析的角度來(lái)評價(jià)保障房績(jì)效程度，但是由于數據的缺乏，就做了總體程度的保障分析。從2010-2012年期間，西部地區住房社會(huì )保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數相對低。
2014-12-26 11:30:06
- 郭宏宇:
各位領(lǐng)導，各位專(zhuān)家，下面由我給大家介紹一下綠皮書(shū)當中國際形勢和全球住房體系。
首先對2013-2014年的全球經(jīng)濟形勢。兩個(gè)字可以概括，一個(gè)是復蘇，另一個(gè)是分化。從復蘇的角度來(lái)看，雖然說(shuō)2013年全球經(jīng)濟增速并不是很高，大概是2.2%左右，但是這個(gè)增速已經(jīng)逐漸趨穩，并不再繼續下滑。而且我們跟前期的低估相比，目前的全球經(jīng)濟數字是比較高的，所以整個(gè)全球經(jīng)濟形勢，大家也有爭議說(shuō)，是不是已經(jīng)真正到低谷了，但是總體上我們看經(jīng)濟走勢，大致上已經(jīng)到了經(jīng)濟的低谷了。
為什么提到分化呢？整個(gè)經(jīng)濟這一塊，可以看到明顯區分為發(fā)達經(jīng)濟體和發(fā)展中新經(jīng)濟體，而且對于發(fā)達經(jīng)濟體而言，以美國為代表和歐盟經(jīng)濟增速的分化是特別大的。所以總的來(lái)看，2013-2014年全球經(jīng)濟形勢可以用復蘇和分化兩個(gè)詞來(lái)概括。
全球住房市場(chǎng)形勢，從1995年左右開(kāi)始統計，一直到去年，是全球住房市場(chǎng)增長(cháng)最快的時(shí)期。為什么是最快的時(shí)期呢？主要還是和發(fā)達經(jīng)濟體他的情況相關(guān)，因為畢竟發(fā)達經(jīng)濟體的住房市場(chǎng)在全球市場(chǎng)中是占一個(gè)主導地位。
全球房?jì)r(jià)整體是大幅度的增長(cháng)，但是這種差異同樣存在。這個(gè)差異表現在兩塊，一是地域上的差異，如果看全球各大州，非洲可以忽略，其他地方可以看到，美洲北美市場(chǎng)是反彈得特別強烈。再一個(gè)比較差的是歐洲，尤其是身陷于歐債危機的國家，像希臘、西班牙這些國家的住房市場(chǎng)相對是比較差的。我們如果看東亞，整個(gè)東亞的住房市場(chǎng)在之前的高速增長(cháng)之后，現在增速又開(kāi)始大幅度下跌。比較特別的是南美和中亞市場(chǎng)，盡管說(shuō)從全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)當中來(lái)看，南美和中亞并占有很大的比重。如果從增速來(lái)看，去年這兩個(gè)地區的增速特別高。
2014-12-26 11:31:23
- 郭宏宇:
再一個(gè)從危機階段地域，跟之前相似的是，身陷于危機國家，像希臘這些國家，住房市場(chǎng)的走勢是不大好的。比較特殊的是危機之后的國家，比如說(shuō)愛(ài)爾蘭，再一個(gè)是美國，這些國家住房市場(chǎng)的走勢對來(lái)講都是比較好的，而且在全球來(lái)講，它的反彈逐漸已經(jīng)走上前列了。
跟全球經(jīng)濟相似的情況是復蘇和分化，不同的是，它不是一個(gè)小規模的復蘇，而是全球急劇的強烈的反彈。從分化來(lái)看，既包括地域深的分化，也包括危機階段的分化。
從我們國家的住房市場(chǎng)定位來(lái)看，我們國家受到地緣因素的影響特別小，如果看到我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)在之前的高漲之后，去年已經(jīng)有了低迷的態(tài)勢，這不是孤立的現象，在整個(gè)東南亞地區，比如說(shuō)看印尼，看周邊這些國家，我們發(fā)現這些房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括住房市場(chǎng)，都有了稍微低迷的趨勢，所以我們國家的住房市場(chǎng)目前出現低迷態(tài)勢也是國際上的大趨勢，并不是孤立的。再一個(gè)比較特別的是，我們國家住房市場(chǎng)也不是再是孤立的市場(chǎng)，尤其是高端的市場(chǎng)已經(jīng)融入了全球市場(chǎng)，如果我們看新聞報道，可以很明顯地看出來(lái)，有很多關(guān)于海外置業(yè)的宣傳。從一些統計材料里可以看出，我們中國到國外購買(mǎi)住房的時(shí)候，在地域上是非常集中的，同時(shí)從購買(mǎi)平均價(jià)格來(lái)看，大部分已經(jīng)進(jìn)入高端房?jì)r(jià)了。
2014-12-26 11:46:17
- 郭宏宇:
我們大致上可以做出這樣的一個(gè)判斷，2013-2014年，我們國家從地緣上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立的，受制于整個(gè)地緣的大環(huán)境。其次，我們國家的高端住房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始和全球高端市場(chǎng)出現融合態(tài)勢，并且和發(fā)達經(jīng)濟體的高端住房市場(chǎng)出現競爭。
對2014年和2015年的預測，整個(gè)全球經(jīng)濟還是會(huì )有這樣一個(gè)小幅的結構性的復蘇趨勢。我們說(shuō)結構性，主要是考慮這種發(fā)達經(jīng)濟體與新興經(jīng)濟體的分化，以及北美、歐洲這些差距仍然存在。從整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)的大趨勢來(lái)看，如果是剔除了危機因素之后，基本上有十年左右的一個(gè)周期，現在正好處在這個(gè)周期低估反彈的階段，我們如果外推的話(huà)，基本上還是復蘇的。另外一個(gè)，發(fā)達經(jīng)濟體目前對于整個(gè)經(jīng)濟調控，經(jīng)歷了危機之后，已經(jīng)有了一些經(jīng)驗，比如說(shuō)金融領(lǐng)域，發(fā)達經(jīng)濟體已經(jīng)充分注意到了傳統的業(yè)務(wù)，它的穩定性，并且在一些監管措施當中，比如2013年的時(shí)候，英國一些監管制度的調整，都已經(jīng)充分注意到了這一點(diǎn)。所以，發(fā)達經(jīng)濟體目前對于經(jīng)濟調控已經(jīng)積累出了比較好的經(jīng)驗，因此整個(gè)經(jīng)濟總體趨勢是反彈的。我們國家經(jīng)濟占的總量比較大，進(jìn)出口占的比例又比較高，而且整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)速度相對比較高，起到了定海神針的作用，全球的經(jīng)濟增長(cháng)至少還是有一定保證。
2014-12-26 11:47:47
- 郭宏宇:
對于住房市場(chǎng)，我們的預測，結合我們國家來(lái)講，首先就說(shuō)全球市場(chǎng)應該會(huì )延續之前的態(tài)勢，仍然有個(gè)增長(cháng)趨勢，當然還有地區差異。具體到我們國家，我們在綠皮書(shū)中已經(jīng)提到了很多硬件的影響，比如說(shuō)海外移民的問(wèn)題，包括地緣因素的影響，包括資本流出的影響。在這里我想補充兩塊，一個(gè)是在硬環(huán)境之外的軟環(huán)境。從海外置業(yè)的宣傳來(lái)看，很多宣傳不僅僅是說(shuō)成本如何，而且它是結合發(fā)達國家本身的一些福利和它本身的一些軟環(huán)境的優(yōu)勢來(lái)進(jìn)行宣傳。所以，當我們說(shuō)我們國家面臨著(zhù)境外高端住房市場(chǎng)競爭的時(shí)候，不僅面臨硬的方面，包括成本等等的競爭，也包括軟環(huán)境方面的競爭。
另外一個(gè)是金融因素的影響，我們國家有龐大的儲蓄，這個(gè)龐大的儲蓄就要尋找投資的渠道，如果國內的房地產(chǎn)有低迷狀態(tài)，就會(huì )去海外再尋找投資渠道。除了我們綠皮書(shū)提到的企業(yè)之外，金融機構也會(huì )根據海外部分住房市場(chǎng)的反彈，設計出一些潛在的金融產(chǎn)品，來(lái)給我們國家大量的儲蓄提供投資的渠道。
總的來(lái)看，我們國家高端住房市場(chǎng)會(huì )面臨激烈競爭，尤其是一、二線(xiàn)城市受到的沖擊更為顯著(zhù)，而且沖擊的幅度可能是比單純的住房市場(chǎng)影響更大一些，會(huì )通過(guò)金融的渠道滲透到整個(gè)國內住房市場(chǎng)。這是對2013-2014年全球經(jīng)濟形勢住房市場(chǎng)形勢的基本判斷和對2014-2015年的簡(jiǎn)單預測。
2014-12-26 11:48:57
- 蔡書(shū)凱:
大家上午好，按照會(huì )議的安排，我簡(jiǎn)單介紹一下中國住房地方政府行為分析與預測。
大家都知道，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，土地的供給者，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，保障房的供給者。2014年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，以及波及到土地市場(chǎng)的變化，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為也發(fā)生了變化。
簡(jiǎn)單地給大家做一個(gè)預測，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，我們認為它可能走上新的常態(tài)。
我們以前會(huì )認為，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為存在錯位、越位現象，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的常態(tài)，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為，我們認為他可能也會(huì )進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)，從越位退位、錯位歸位、缺位補位，利用市場(chǎng)規律來(lái)辦事。
第一，立足于市場(chǎng)本位，釋放購買(mǎi)需求。包括地方政府目前已經(jīng)采取了很多措施，比如說(shuō)進(jìn)一步放松限購，調整公積金政策，對購房的補貼、稅收的減免等等，我認為地方政府的這些行為都是為了釋放一個(gè)合理的購房需求，也是按照市場(chǎng)規律來(lái)辦事。
2014-12-26 11:49:46
- 蔡書(shū)凱:
第二，地方政府會(huì )立足市場(chǎng)本位，釋放土地需求。地方政府可能在未來(lái)會(huì )進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)商服務(wù)的力度，通過(guò)調整土地指標，降低容積率，減少地產(chǎn)商的代購待建等等，降低土地出讓金收付比例等方式，來(lái)辦法土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的需求，來(lái)釋放合理的總需求。實(shí)際上這兩個(gè)方面我們認為都是地方政府基于市場(chǎng)給予原則一個(gè)正常、合理的理性的行為。
第三，地方政府立足管理本位，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。前面幾位同仁也提到了，通常我們在觀(guān)察地方政府行為的時(shí)候，更多是把它看作房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好的情況下，我們的地價(jià)、房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現一種斷氧式的下跌，實(shí)際上我認為這主要是歸公于地方政府所做的努力，所做的管理者本職的工作，基于它自身的職責，相應的一個(gè)理性的選擇。地方政府可能會(huì )穩定當地房地產(chǎn)市場(chǎng)、加速去庫存的政策，做出很多的。隨著(zhù)國家反腐敗的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)土地方面違規的行為會(huì )大幅度減少，同時(shí)人為造城的行為可能不復存在。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的角色會(huì )進(jìn)一步淡化，更多回歸他管理者的本位。但是要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是保證地方政府財力的可持續性，讓地方政府解脫出來(lái)，通過(guò)房地產(chǎn)稅、轉移支付等等，保持地方政府財力的可持續性。
2014-12-26 11:51:45
- 倪鵬飛:
今天非常感謝各位媒體界的朋友。咱們的發(fā)布會(huì )今天就到這里，大家有什么想采訪(fǎng)的，可以和課題組的成員分別進(jìn)行溝通。
2014-12-26 11:52:21
圖片內容：
中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì )舉行 
《住房綠皮書(shū)》 
中國網(wǎng)現場(chǎng)直播 
城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛主持會(huì )議 
中科院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)高培勇講話(huà) 
社會(huì )科學(xué)文獻出版社社長(cháng)謝壽光講話(huà) 
研討會(huì )現場(chǎng) 
課題組倪鵬飛博士介紹課題報告內容 
課題組鄒琳華博士介紹課題報告內容 
課題組高廣春博士介紹課題報告內容 
課題組楊慧博士介紹課題報告內容 
課題組張慧芳博士介紹課題報告內容 
課題組蔣雪梅博士介紹課題報告內容 
課題組郭宏宇博士介紹課題報告內容 
課題組蔡書(shū)凱博士介紹課題報告內容 
研討會(huì )現場(chǎng)
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圖片大圖：
中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì )舉行
中國網(wǎng) 李佳
《住房綠皮書(shū)》
中國網(wǎng) 李佳
中國網(wǎng)現場(chǎng)直播
中國網(wǎng) 李佳
城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛主持會(huì )議
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中科院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)高培勇講話(huà)
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社會(huì )科學(xué)文獻出版社社長(cháng)謝壽光講話(huà)
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研討會(huì )現場(chǎng)
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課題組倪鵬飛博士介紹課題報告內容
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課題組鄒琳華博士介紹課題報告內容
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課題組高廣春博士介紹課題報告內容
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課題組楊慧博士介紹課題報告內容
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課題組張慧芳博士介紹課題報告內容
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課題組蔣雪梅博士介紹課題報告內容
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課題組郭宏宇博士介紹課題報告內容
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課題組蔡書(shū)凱博士介紹課題報告內容
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研討會(huì )現場(chǎng)
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