這是2014年8月5日拍攝的位于上海崇明新河鎮新光村的違建別墅。新華社記者 丁汀 攝
拿地十幾年后“二次開(kāi)發(fā)”，高密度配建平攤容積率
“時(shí)至今日，各城市的在售別墅項目仍層出不窮，這一現象讓人困惑?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(cháng)陳杰說(shuō)。
《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開(kāi)發(fā)的土地逾期無(wú)償收回。業(yè)內人士表示，這意味著(zhù)，即使是在２００３年“禁墅令”頒布前獲批的原有別墅用地，也早已過(guò)了開(kāi)發(fā)期限。然而，搜房網(wǎng)等中介統計顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤(pán)就有上百個(gè)。
記者從多地國土監管部門(mén)了解到，按規定，城市規劃中不能存在新增別墅用地供應?！鞍凑諊鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規劃中要將這一限令寫(xiě)入從嚴執行?！鳖櫾撇f(shuō)。
眾多新建別墅項目的用地究竟從何而來(lái)？記者調查發(fā)現，有部分在售別墅用地屬于變相囤地?！坝械呐f別墅捂盤(pán)惜售，十幾年之后再‘二次開(kāi)發(fā)’?！鄙鲜蟹科笕A夏幸福的一家施工公司負責人說(shuō)。
北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京“華潤八號院”是上世紀九十年代興建的“華中園別墅”，其土地使用權證號為“市順港澳臺國用（１９９８）字第１００１３號”。據銷(xiāo)售人員介紹，這一容積率僅為０．４１的別墅項目，蓋好了一直沒(méi)有賣(mài)，今年被重新整修再次發(fā)售。據了解，１９９８年拿地至今，周邊房?jì)r(jià)至少上漲了十幾倍。
還有一些開(kāi)發(fā)商在獲得新的一般住宅用地后，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過(guò)縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率，提高別墅占地面積，用地規劃成“空文”。一些地產(chǎn)業(yè)人士反映，通過(guò)配建一小部分高密度物業(yè)，繞過(guò)政策限制，是眾多別墅項目的“潛規則”。
“一個(gè)項目?jì)炔坎煌瑓^塊的容積率可以調整，假如別墅部分的容積率還不到０．７，那么蓋上高密度商業(yè)配套，整個(gè)地塊容積率就能達標?！北本┤f(wàn)科觀(guān)承別墅銷(xiāo)售人員說(shuō)，別墅部分的容積率可以“想做多少就做多少”，無(wú)非就是在地塊內部做文章。
土地出讓公告顯示，萬(wàn)科觀(guān)承別墅項目在《限制用地項目目錄》出臺一年后的２０１３年出讓開(kāi)發(fā)，２０１５年１１月剛剛開(kāi)售。這一理應受到政策限制的住宅項目，“由于別墅部分容積率太低，還有幾乎一半的地塊不知道要怎么開(kāi)發(fā)?！变N(xiāo)售人員透露，眼下一些別墅的間距甚至不足１米，宣稱(chēng)“不是獨棟別墅是聯(lián)排建筑”以規避限令。
一些業(yè)內人士向記者反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項目中，把容積率做到１．０１以規避限制也十分普遍。
