原標題：房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案穩妥實(shí)施 專(zhuān)家：今年房?jì)r(jià)趨緩大格局不變

今年的《政府工作報告》中提出，要更好地解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。由此來(lái)看，2019年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將沿襲此前的“三穩”（穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期）基調。

3月12日，住建部部長(cháng)王蒙徽表示，將堅決落實(shí)黨中央、國務(wù)院的部署，穩妥實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的長(cháng)效機制工作方案。

實(shí)際上，去年年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議也指出，要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的基礎比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)趨緩的大格局不會(huì )改變?！比珖f(xié)委員、申萬(wàn)宏源證券研究所首席經(jīng)濟學(xué)家楊成長(cháng)在兩會(huì )期間接受新京報記者采訪(fǎng)表示。

對于房地產(chǎn)稅出臺時(shí)間，全國政協(xié)委員、房天下董事長(cháng)莫天全告訴記者，“房地產(chǎn)稅何時(shí)能實(shí)施，還要看時(shí)機，五年是一個(gè)足夠長(cháng)的時(shí)間?！?/p>

政策信號明確 房地產(chǎn)長(cháng)效機制方案走向穩妥實(shí)施階段

據新華社報道，省部級主要領(lǐng)導干部堅持底線(xiàn)思維著(zhù)力防范化解重大風(fēng)險專(zhuān)題研討班1月21日在中央黨校開(kāi)班，中共中央總書(shū)記、國家主席、中央軍委主席習近平指出，要穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制方案。

據了解，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制最初提出始于2014年。2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出，“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制?！?/p>

2015年，中共中央政治局4月30日召開(kāi)的會(huì )議中也指出，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。

自2016年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“房住不炒”、綜合利用五大手段，加快建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制以來(lái)，“長(cháng)效機制”作為熱門(mén)詞匯迅速走紅。

隨后在2017年的政府工作報告、中央政治局會(huì )議、十九大報告中都對房地產(chǎn)“長(cháng)效機制”有所提及。

去年年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議也指出，要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制。

歷時(shí)六年的探索，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的相關(guān)表述也在悄然發(fā)生變化，從“健全”、“加快建立”到“構建”，再到“穩妥實(shí)施”，并首次在房地產(chǎn)長(cháng)效機制后面加上“方案”二字，可見(jiàn)房地產(chǎn)長(cháng)效機制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展。

對于最近提出的“要穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制方案?！眹计谪浹袌笥^(guān)點(diǎn)認為，從字面上看，至少有三層意思，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應該就能從行政程序和立法程序中窺到長(cháng)效機制的身影。其次，正式宣布房地產(chǎn)長(cháng)效機制進(jìn)入了“實(shí)施”階段，政策信號再度明確。最后，“穩妥”二字很重要，在2019面對內外挑戰等諸多不利因素下，“六穩”，尤其是穩預期成為重中之重，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的實(shí)施一定不是以破壞穩定局面為代價(jià)的。

首都經(jīng)濟貿易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池對新京報記者表示，構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制的關(guān)鍵是建立多主體供應、多渠道保障的租購并舉的住房制度，對不同收入家庭提供不同的住房，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，實(shí)現租購并舉的住房制度。

穩房?jì)r(jià)基調不變 房地產(chǎn)信貸全面寬松可能性不大

經(jīng)過(guò)近兩年密集調控，在房地產(chǎn)長(cháng)效機制穩步推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步穩定，政策達到了一定的效果。國家統計局數據顯示，一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)1月環(huán)比均跌0.1%。

依據今年的政府工作報告要求，2019年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將沿襲此前的“三穩”（穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期）基調。

目前，在“房住不炒”的大前提下，從“因城施策”到“一城一策”，“一城一策”正在成為各地房地產(chǎn)調控關(guān)鍵詞。據新京報記者不完全統計，截至目前，至少已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實(shí)行“一城一策”樓市調控方案，此外，長(cháng)沙等地也均開(kāi)展“一城一策”試點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，現在強調“一城一策”，含義在于各地的調控自主權更大。各類(lèi)調控會(huì )有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔調控的責任。

此外，進(jìn)入2019年，在地方經(jīng)濟發(fā)展放緩和財政收入雙重壓力之下，我國房地產(chǎn)信貸政策是否有所轉向？銀保監會(huì )統信部主任劉春航2月28日表示，“從銀保監會(huì )的角度，房地產(chǎn)的信貸政策沒(méi)有變化?！?/p>

實(shí)際上，在2月25日國新辦新聞發(fā)布會(huì )上，銀保監會(huì )副主席王兆星就表示，要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續實(shí)行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現大的問(wèn)題。

2019年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì )議也提出，加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。

銀河證券研報觀(guān)點(diǎn)認為，銀保監會(huì )和央行的表述代表了，后續房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。

據銀保監會(huì )公布的數據，2019年1月份，銀行業(yè)金融機構境內口徑新增貸款3.4萬(wàn)億元，同比多增8236億元。新增貸款結構更加平衡，對實(shí)體經(jīng)濟信貸供給力度加大。其中，8474億元投向房地產(chǎn)及個(gè)人住房按揭貸款，占比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)。

中金公司觀(guān)點(diǎn)認為，從當前政策大基調來(lái)看，“穩房?jì)r(jià)”仍是中央對房地產(chǎn)調控的核心政治訴求和底線(xiàn)，其政策定力和調控房?jì)r(jià)的決心仍然不容輕視?！俺浅霈F基本面的嚴重加速惡化，中央層面的房地產(chǎn)政策放松（尤其是調低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放開(kāi)房企融資敞口等）可能性不大?！?/p>

楊成長(cháng) 全國政協(xié)委員、申萬(wàn)宏源證券研究所首席經(jīng)濟學(xué)家 出臺房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單理解為“增稅”，而應理解為對原有稅費進(jìn)行合理的歸類(lèi)、合并，然后形成了一個(gè)更加規范的稅收政策。所以我不認為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房?jì)r(jià)。

■ 訪(fǎng)談

楊成長(cháng)：我不認為推出房地產(chǎn)稅是要打壓房?jì)r(jià)

新京報：2019年政府工作報告中提到“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，對比2018年政府工作報告中提“穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！笔欠褚馕斗康禺a(chǎn)稅立法要提速了？

楊成長(cháng)：房地產(chǎn)稅立法要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)決定，如果能保持平穩增長(cháng)，我認為起碼不會(huì )提速，沒(méi)必要。

新京報：房地產(chǎn)稅如果要出臺，需要滿(mǎn)足哪些條件？房地產(chǎn)稅為何遲遲沒(méi)有出臺？

楊成長(cháng)：最起碼不動(dòng)產(chǎn)的登記必須要聯(lián)網(wǎng)，這是必備條件。此外，也要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要來(lái)確定。目前，我國也有房地產(chǎn)的稅和相關(guān)制度，出臺房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單理解為“增稅”，而應理解為對原有稅費進(jìn)行合理的歸類(lèi)、合并，然后形成了一個(gè)更加規范的稅收政策。所以我不認為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房?jì)r(jià)。

出臺房地產(chǎn)稅主要有幾方面的功能。一方面，提高房地產(chǎn)的使用效率。目前，我國房地產(chǎn)每年的供給量達到16億平米，房屋的人均居住面積達到40平方米，總量比較合適，但房屋空置率較高，這是社會(huì )資源的嚴重浪費。出臺房地產(chǎn)稅后，閑置的房屋必須要產(chǎn)生效益，才能盤(pán)活資源。

其次，不少人認為房子越大越好，出現單純追求房產(chǎn)面積的不正常銷(xiāo)售心理。實(shí)際上，從歐美、日本的發(fā)展情況來(lái)看，實(shí)用性、舒適性更重要，所以說(shuō)，在日本房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于房子內部設施、設備的完備程度，而不是大小，這種導向會(huì )造成嚴重浪費。

另外，由于公共資源匹配不均衡，我國出現學(xué)區房，或過(guò)分強調所謂房子地段的情況，通過(guò)房地產(chǎn)稅可對這種情況進(jìn)行調節。

過(guò)去，我國已經(jīng)出臺了大量的房產(chǎn)相關(guān)稅收，所以在各方面條件不成熟、不具備的情況之下，匆忙推出房地產(chǎn)稅是不合適的，所以房地產(chǎn)稅出臺并不是越快越好，力度越大越好。

另外，大家也不必對房地產(chǎn)稅的出臺過(guò)度擔心，房地產(chǎn)稅一定會(huì )有非常大的彈性和空間，把決定權交給地方政府，與目前“一城一策”相銜接。

新京報：你覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢如何？

楊成長(cháng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的基礎比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)趨緩的大格局不會(huì )改變。

對于普通投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資作為過(guò)去幾十年來(lái)長(cháng)期首選資產(chǎn)的意識可能需要改變。房地產(chǎn)真實(shí)收益應是租金回報率，而目前我國平均租金回報率還不到2%，也就是說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)投資主要是靠房屋價(jià)格上漲來(lái)賺取價(jià)格收益，從未來(lái)看，房地產(chǎn)投資應該要靠真實(shí)收益。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，居民應該要適度地調整資產(chǎn)結構，加大股權投資、債券投資等，適度降低房產(chǎn)方面的投資比例。同時(shí)加大對人才、技術(shù)、信息等要素的投資，現在經(jīng)濟發(fā)展對這些要素依賴(lài)程度越來(lái)越高。

新京報：北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上升空間還大嗎？

楊成長(cháng)：我個(gè)人覺(jué)得不大。這其中有兩個(gè)原因，一方面北上廣深市中心人口的導入速度在放慢，有的城市甚至出現凈流出，房屋需求大幅增加的情況不可能出現。其次，80、90甚至00年代的年輕人，觀(guān)念與上一代人不同。他們都認識到了，房子是用來(lái)住的，所有權并不重要，使用才重要。未來(lái)，共享模式的房產(chǎn)也可能會(huì )出現。這時(shí)，房子所有權的重要性就會(huì )壓價(jià)，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，恐怕中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)期已經(jīng)過(guò)去了。

新京報：近年來(lái)，很多城市出臺了人才引進(jìn)政策，你認為“搶人大戰”到底是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是真的為了搶人才？

楊成長(cháng)：搶人大戰的動(dòng)因倒不是為了房地產(chǎn)，當然，由于人才的大量導入，可能會(huì )導致部分地區房地產(chǎn)出現波動(dòng)。但是搶人大戰意味著(zhù)政府充分意識到，人才是第一生產(chǎn)要素，而不是土地、房子，這導向是好的。另一方面，搶人大戰也意味著(zhù)人才這一要素，缺乏市場(chǎng)的流通定價(jià)機制，才會(huì )出現流動(dòng)秩序以及定價(jià)的混亂。所以，要強化這方面的市場(chǎng)建設。

不過(guò)，從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)與人口導入有很大關(guān)系。人才往中部地區、中部都市圈聚集，像鄭州、合肥、武漢這樣一些都市圈，人口導入速度正在加速，房?jì)r(jià)也有所上漲，這是比較合理的。

新京報記者 陶冉 攝

莫天全 全國政協(xié)委員、房天下董事長(cháng) 土地市場(chǎng)是一級市場(chǎng)，是能夠撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素。我認為應該增加供給，若沒(méi)有足夠的供應量，要去控制房?jì)r(jià)是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應量，對控制房?jì)r(jià)很有幫助。受訪(fǎng)者供圖

■ 訪(fǎng)談

莫天全：集體土地入市對控制房?jì)r(jià)有幫助

新京報：今年政府工作報告中首次提到“三塊地”的改革，稱(chēng)要推廣農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。你覺(jué)得這會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？能否抑制房?jì)r(jià)？

莫天全：土地市場(chǎng)是一級市場(chǎng)，是能夠撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素。我認為應該增加供給，若沒(méi)有足夠的供應量，要去控制房?jì)r(jià)是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應量，對控制房?jì)r(jià)很有幫助。

另外，集體土地入市，也能控制出租公寓房、長(cháng)租公寓房的租金，中低收入人群能夠直接得到幫助。

不過(guò)有一點(diǎn)要注意，就是集體土地入市和建設，還得按照城市總體規劃來(lái)安排，才會(huì )避免混亂。

新京報：今年二三月份，很多城市的房?jì)r(jià)有上漲勢頭，土拍火熱、千人搶房的消息頻出，你認為樓市是否有回暖的跡象？

莫天全：2019年樓市政策松動(dòng)或者說(shuō)回暖，應該是趨勢。其次，“因城施策”下，某些城市有政策松綁的導向。另外，金融政策加大了對民營(yíng)企業(yè)的支持。這三個(gè)方面會(huì )讓我們聯(lián)想到房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能松綁，這確實(shí)也是事實(shí)。

但房地產(chǎn)調控的基調，以及限購、金融控制、房住不炒等主要政策是不會(huì )變的，這是長(cháng)期政策。

新京報：因城施策是否意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁？

莫天全：因城施策是雙向調控，有很多城市可能會(huì )松綁，但有些城市也可以加碼。因城施策給了地方更多權力，但也對地方提出了更高的要求，中國各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況有別，因城施策是合適的。

新京報：今年是否不會(huì )像2016年那樣，出現房?jì)r(jià)大幅上漲的情況？

莫天全：對，最近很多國家部委都提出了今年要“穩房?jì)r(jià)”，所以說(shuō)，除了個(gè)別地方之外，整個(gè)國家的房?jì)r(jià)不可能出現大起大伏。

但房屋成交量以及土地市場(chǎng)會(huì )向好。成交量提升，才是真正的經(jīng)濟發(fā)展，才是國家需要的，也是我們愿意看到的。如果沒(méi)有交易量，哪怕把房?jì)r(jià)控制住了，也還是一個(gè)死的市場(chǎng)，今年應該會(huì )延續去年下半年的趨勢持續向好。

新京報：去年算是長(cháng)租公寓風(fēng)波年，不少公司倒閉。2019年，您對長(cháng)租公寓的發(fā)展有何建議？今年長(cháng)租公寓會(huì )進(jìn)入并購高峰期嗎？

莫天全：長(cháng)租公寓發(fā)展肯定是應該被鼓勵的，也應該有相關(guān)配套政策來(lái)支持其發(fā)展。其實(shí)，長(cháng)租公寓一直都有，但最近一兩年比較火熱，是因為這其中加了很多技術(shù)、金融的東西，也創(chuàng )新了運營(yíng)方式，看起來(lái)好像變成了另一種模式，這是不對的，一旦如此，長(cháng)租公寓的決策也會(huì )出現錯誤，在這種情況下，肯定有些企業(yè)會(huì )干不下去，出現收購兼并。

長(cháng)租公寓未來(lái)如何發(fā)展，首先是要防止長(cháng)租公寓壟斷，否則會(huì )出現操控租金的情況。其次，長(cháng)租公寓在運營(yíng)過(guò)程中，不應該過(guò)度使用金融手段，不能讓租戶(hù)掉到陷阱里去。最重要的是，長(cháng)租公寓應該回歸物業(yè)管理的本源，不能急功近利。

新京報：去年中介市場(chǎng)出現很多亂象，你怎么看，怎樣才能使中介市場(chǎng)更加規范？

莫天全：我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)在過(guò)去十年里已經(jīng)取得了很大進(jìn)步，以前毫無(wú)規則，現在開(kāi)始自律了，大企業(yè)都在自覺(jué)維護市場(chǎng)的健康發(fā)展。

但中介的發(fā)展也還有很多東西要完善，還需要一個(gè)過(guò)程。首先千萬(wàn)要避免中介壟斷。有一些城市，例如北京，個(gè)別企業(yè)的市占率甚至達50%、60%，一個(gè)企業(yè)在某城市只要市占率達30%，基本上就可以左右房?jì)r(jià)了，這是監管部門(mén)應該想辦法避免的。另外，中介應該把主業(yè)做好，不要把太多金融融入到中介業(yè)務(wù)里，這樣行業(yè)才更容易監管，才會(huì )以一種健康的方式來(lái)發(fā)展。

新京報：2019年政府工作報告中提到了要“穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這是否意味著(zhù)房產(chǎn)稅法的推出要加速了？

莫天全：“穩步”兩個(gè)字，說(shuō)明政府還是很謹慎的。稅對整個(gè)國家的運營(yíng)，有重要作用，房地產(chǎn)稅是一個(gè)地方政府稅，是非常重要、長(cháng)期的稅源，很多國家都征收房地產(chǎn)稅，所以，我國早晚也會(huì )推出，但現在經(jīng)濟下行壓力比較大，在這種情況下，房地產(chǎn)稅應該何時(shí)推出，要謹慎把握節奏。

新京報：五年內房地產(chǎn)稅法會(huì )提交審議嗎？

莫天全：五年內提交審議沒(méi)問(wèn)題，但房地產(chǎn)稅何時(shí)能實(shí)施，還要看時(shí)機，五年是一個(gè)足夠長(cháng)的時(shí)間。

新京報：房地產(chǎn)稅推出后，房?jì)r(jià)一定會(huì )降嗎？

莫天全：要看房地產(chǎn)稅推出的時(shí)機，如果說(shuō)公眾信心足夠、經(jīng)濟也上行，這時(shí)候推出房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)的沖擊不會(huì )太大。但如果經(jīng)濟下行壓力比較大，這時(shí)候應該做一些有助于提振市場(chǎng)信心的舉措。

B04-B05版采寫(xiě)/新京報記者 侯潤芳 潘亦純