隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展，城市規模日益擴展、結構日趨復雜，城市治理也面臨著(zhù)新挑戰。重慶是我國轄區面積和人口規模最大的城市，探索超大城市現代化治理新路的需求十分迫切。近年來(lái)，重慶主城核心區渝中區積極探索城市更新可持續路徑，讓“山水之城”煥發(fā)新生機。

剛剛過(guò)去的“五一”假期，重慶市渝中區旅游市場(chǎng)火爆，各大景區景點(diǎn)人流如織。在十八梯傳統風(fēng)貌區，青石板路、吊腳樓、民居院落等歷史風(fēng)貌吸引眾多游客前來(lái)打卡?！俺鞘懈滦袆?dòng)讓這條百年老街煥新出圈，‘五一’假期日均接待游客超過(guò)15萬(wàn)人次?！敝貞c十八梯商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理袁潔說(shuō)。

渝中區地處重慶主城核心區，是全國首批城市更新試點(diǎn)城市之一。當地近年來(lái)堅持“留改拆增升”并舉、“投融建管運”一體，積極探索城市更新可持續路徑，推動(dòng)城市結構優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升，逐步走出一條城市更新與文脈傳承、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市治理相融合的超大城市中心城區現代化治理新路子，相關(guān)做法多次被列入住建部實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單。

在城市更新行動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，渝中區進(jìn)行了哪些有益的探索實(shí)踐，呈現出怎樣的新面貌，形成了哪些可供借鑒的經(jīng)驗做法？經(jīng)濟日報記者近日展開(kāi)調研采訪(fǎng)。

突破空間束縛

作為“濃縮版的重慶”，渝中區有不少獨特的城市標簽：它是重慶“母城”，承載了重慶3000年的建城史，積淀了巴渝文化、抗戰文化、紅巖精神等厚重的人文底蘊；它是“山城”，城區依山而建，山在城中、城在山上；它是“江城”，長(cháng)江與嘉陵江在此交匯，兩江環(huán)抱、三面臨水……

標簽背后，是渝中區城市更新所要面對的復雜挑戰：城鎮化率達100%；20.08平方公里土地上，常住人口超58萬(wàn)，人口密度、建筑密度、路網(wǎng)密度高居全國前列；2000年以前修建的建筑占比超40%，60歲以上常住人口占比達33%，建筑和人口老齡化現象突出；城區垂直落差最高超過(guò)200米，不可移動(dòng)文物147處，復雜地貌與歷史文脈交織。

渝中區新增土地稀少，如何在存量空間中尋找新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)？如何提升存量空間里居民的生活品質(zhì)？如何做到既守護好古城風(fēng)貌，又織補上現代功能，讓廣大居民更好地共享發(fā)展紅利？這些都是渝中區探索超大城市中心城區現代化治理新路的必答題，考驗著(zhù)城市治理者“螺螄殼里做道場(chǎng)”的智慧。

嘉陵江畔，垂直落差約60米的陡坡上，戴家巷崖壁步道蜿蜒盤(pán)旋。步道上方，懸崖邊上的破舊棚戶(hù)區如今成了繁華的商業(yè)街區，人來(lái)人往。當地居民曾代林告訴記者，過(guò)去的戴家巷街巷狹窄，房屋老舊破損，臨江崖壁雜草叢生，居民生活很不方便。

為破解空間約束，渝中區依山就勢對戴家巷開(kāi)展了立體式更新改造?！耙环矫?，對7200平方米老舊建筑開(kāi)展微改造，提升社區公共空間品質(zhì)，引入一批消費業(yè)態(tài)；另一方面，對臨江崖壁空間進(jìn)行優(yōu)化提升，新建崖壁步道1100米，在垂直立面打造出吊腳樓畔等6處景觀(guān)和5個(gè)觀(guān)景平臺?！庇逯袇^重點(diǎn)項目建設事務(wù)中心主任唐柏君說(shuō)，更新改造后的戴家巷成為渝中區的一張文旅名片。

在渝中區，像戴家巷這樣“貼著(zhù)崖壁生長(cháng)”的更新實(shí)踐還有很多。走進(jìn)渝中區上清寺街道的曾家巖臨崖步道，山脊線(xiàn)上搭建起了高空棧道、觀(guān)景平臺，山水相連的城市立體畫(huà)卷一覽無(wú)余。上清寺街道黨的建設辦公室主任鄧文鑫告訴記者，更新改造后，曾家巖臨崖步道的斷頭路被打通，解決了居民和游客垂直通行難題，同時(shí)串聯(lián)起周公館、桂園等10多處國家級文物保護單位，實(shí)現城市風(fēng)貌與歷史文化融合呈現。

向立體要效率，讓每一米落差都產(chǎn)生價(jià)值。渝中區摒棄大拆大建、拆舊建新的粗放模式，注重地域特色、文化特質(zhì)、建造特點(diǎn)呈現的融合性，通過(guò)垂直維度的空間重構，讓閑置的城市資源轉化為集約高效、活力充盈的城市資產(chǎn)，實(shí)現了空間增值、功能迭代、治理創(chuàng )新。

在解放碑中央商務(wù)區，地上高樓林立、車(chē)水馬龍；地下60米深處，一條7.5公里長(cháng)的停車(chē)環(huán)道串聯(lián)起20多個(gè)車(chē)庫、1萬(wàn)多個(gè)停車(chē)位。利用地下空間，渝中區建設了全國最大的地下停車(chē)系統工程，形成了立體交通體系，解決了長(cháng)期困擾解放碑片區的交通瓶頸問(wèn)題，讓解放碑中央商務(wù)區的城市功能和品質(zhì)取得新跨越。

打造114個(gè)垂直風(fēng)井解決消防通風(fēng)問(wèn)題、引入北斗衛星信號解決隧道內定位難題……解放碑地下環(huán)道建設過(guò)程中，攻克了多項技術(shù)難題。重慶渝中停車(chē)服務(wù)有限公司地下環(huán)道管理中心工作人員陳浩昆說(shuō)，地下環(huán)道投用后分流了地面30%的車(chē)流量，釋放了地面道路空間，緩解了交通壓力，極大提升市民和游客出行體驗。

活化歷史資源

在渝中區，每平方公里土地上就有超過(guò)10處歷史遺存。這些歷史遺存是重慶繁榮與發(fā)展的歷史見(jiàn)證，也是城市更新中需要保護的寶貴資源。

渝中區委常委、宣傳部部長(cháng)艾正兵說(shuō)，近年來(lái)，渝中區積極打造歷史人文傳承新高地，高效統籌傳統風(fēng)貌區、文物建筑及優(yōu)秀歷史建筑保護利用，推動(dòng)人文資源轉化為文化生產(chǎn)力。目前，全區文物完好率超98%、利用率超85%。

高樓林立的解放碑中央商務(wù)區里，魯祖廟傳統風(fēng)貌區是一個(gè)特別的存在：這里生于繁華、藏于市井，區域內的建筑大多建于上世紀20年代至70年代，留存著(zhù)不同時(shí)期的歷史記憶?！坝捎谀昃檬?，魯祖廟街區一度路面坑洼、住宅老舊，與‘高大上’的解放碑中央商務(wù)區格格不入?！庇逯袇^住建委副主任曾理說(shuō)。

為了讓這個(gè)隱藏在高樓大廈背后的老街巷重煥活力，渝中區實(shí)施了魯祖廟核心區品質(zhì)提升工程，劃定風(fēng)貌區保護范圍線(xiàn)，最大化保留原有建筑載體和街巷肌理，“一棟一策”開(kāi)展環(huán)境改造，并突出文化體驗和商業(yè)休閑等功能，調整商業(yè)業(yè)態(tài)，以業(yè)態(tài)創(chuàng )新激活空間價(jià)值。

今年年初，改造提升后的魯祖廟傳統風(fēng)貌區煥新開(kāi)街。1萬(wàn)多平方米的街區里，歷史建筑光彩奪目，精釀酒吧、潮流咖啡館等消費業(yè)態(tài)集聚，前來(lái)打卡的游客絡(luò )繹不絕?？粗恤斪鎻R的歷史底蘊，“90后”設計師柒柒盤(pán)下了沿街一間80多平方米的店鋪，經(jīng)營(yíng)起咖啡體驗店。她告訴記者，老街巷的年輕態(tài)吸引了眾多年輕人，店鋪的單日客單數量最高超過(guò)500單。

隨著(zhù)城市更新行動(dòng)加速推進(jìn)，渝中區一批“沉睡”的歷史建筑被“喚醒”，華麗轉身成為可感知、可傳承、可消費的活態(tài)遺產(chǎn)，既留住了母城的文化根脈，又創(chuàng )造了可持續發(fā)展的經(jīng)濟引擎。

在這一過(guò)程中，渝中區也曾面臨諸多挑戰?！皻v史建筑的保護更新是一項復雜的系統工程，涉及土地權屬、建筑規劃、消防安全等多方面問(wèn)題?！痹碚f(shuō)，以消防安全為例，歷史建筑、歷史文化街區因建造年代久遠，消防通道、消防設施等難以適用現行的消防技術(shù)標準，一度制約了更新利用工作的開(kāi)展。

為打通政策卡點(diǎn)、工作堵點(diǎn)，渝中區出臺《重慶市渝中區城市更新實(shí)施細則（試行）》《重慶市渝中區城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》等多個(gè)文件，構建起“1+1+N”政策和技術(shù)體系。當地在重慶市率先出臺既有建筑改造工程消防設計工作指引和消防技術(shù)指南，破解了歷史文化街區、歷史建筑、傳統風(fēng)貌區和山城老街區活化利用面臨的消防審批和管理難題。

當前，渝中區正加快實(shí)施“3個(gè)10工程”：高標準打造10個(gè)傳統風(fēng)貌區，讓人們記住鄉愁；特色化打造10個(gè)山城老街區，讓老建筑變成新街景；差異化打造10個(gè)特色老社區，讓城市充滿(mǎn)煙火氣。

提升功能品質(zhì)

自從渝中區解放碑街道大井巷社區更新改造后，49歲的胡曾勇明顯感覺(jué)自家火鍋店生意火了許多。胡曾勇在大井巷社區經(jīng)營(yíng)火鍋店已有10多年，他告訴記者，以前的生意不溫不火，這兩年環(huán)境大變樣，來(lái)的游客多了，火鍋店每天營(yíng)業(yè)額近1萬(wàn)元。

大井巷社區緊鄰解放碑中央商務(wù)區核心區域，是上世紀80年代初建成的社區。如今，隨著(zhù)渝中區大井巷片區老舊小區改造提升項目實(shí)施，這里設施陳舊、管網(wǎng)老化、配套缺失等問(wèn)題得到解決，面貌煥然一新?！拔覀冞€盤(pán)活閑置資源，新增特色餐飲門(mén)店20多家，既方便居民消費，又吸引大量游客，激活了社區商業(yè)經(jīng)濟?！贝缶锷鐓^居委會(huì )副主任謝正蓉說(shuō)。

老舊小區改造是城市更新的一個(gè)重點(diǎn)，也是一項民生工程。圍繞打造“美好城市建設新高地”目標，渝中區遵循“消隱患、補功能、提環(huán)境、留記憶、強管理”的改造方向，實(shí)現800萬(wàn)平方米老舊小區蝶變煥新，城市功能品質(zhì)整體躍升。

“路通了，燈亮了，出門(mén)有電梯，回家不再是坡坡坎坎，日子比以前安逸太多！”說(shuō)起現在的生活，85歲的渝中區兩路口街道中山二路社區紅星亭坡小區居民黃朝學(xué)滿(mǎn)面笑容。她告訴記者，紅星亭坡小區建于上世紀80年代，地勢落差大、臺階多，住戶(hù)以老年人居多，過(guò)去出行爬坡過(guò)坎，生活很不方便。

紅星亭坡小區蛻變煥新，得益于渝中區住建委與兩路口街道對小區實(shí)施的適老化改造項目。這個(gè)項目的重點(diǎn)就是推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設。記者看到，小區內修建了無(wú)障礙電梯、無(wú)障礙坡道、無(wú)障礙環(huán)形步道、無(wú)障礙公廁等設施，地面做了防滑處理，原本被圍墻割裂的4個(gè)獨立片區也被打通。

渝中區兩路口街道黨工委政法委員、辦事處副主任張海波說(shuō)，在改造過(guò)程中，街道堅持“居民需要什么就修建什么”，通過(guò)召開(kāi)院壩會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、入戶(hù)走訪(fǎng)等方式，回應“最后一公里”民生需求，讓城市有高度更有溫度。目前，該街道已改造老舊居民建筑271棟，對148戶(hù)殘疾人家庭實(shí)施居家無(wú)障礙改造。

在渝中區上清寺街道，社區居民步行15分鐘就能獲取養老、醫療、文化、教育等便捷服務(wù)?！?5分鐘不只是時(shí)間尺度，更是社區居民的幸?？潭??！鄙锨逅陆值擂k事處副主任李科說(shuō)，街道邀請規劃師、建筑師、工程師走進(jìn)社區，收集社情民意，找準社區服務(wù)功能的短板，通過(guò)資源整合、優(yōu)化服務(wù)布局等手段，打造涵蓋黨群服務(wù)、養老育幼、醫療健康、體育文化、就業(yè)創(chuàng )業(yè)幫扶等領(lǐng)域的“15分鐘高品質(zhì)生活服務(wù)圈”，基本實(shí)現“日常公共服務(wù)不出街道、基本生活服務(wù)不出社區”的目標。

解決資金難題

錢(qián)從哪里來(lái)，是城市更新繞不開(kāi)的話(huà)題。渝中區努力找準資源、資產(chǎn)、資本轉化的平衡點(diǎn)，積極探索城市更新可持續投融資模式，構建起“政府引導、市場(chǎng)運作、社會(huì )參與、居民出資”的多元化投融資機制，將城市更新從政府單向投入轉變?yōu)槎喾焦步ü糙A(yíng)。

渝中區解放碑街道老舊小區改造項目負責人李果說(shuō)，依托7800萬(wàn)元重慶市政府發(fā)行的城市更新專(zhuān)項債等資金整合投入，同時(shí)吸引社會(huì )資本投入，轄區內7個(gè)社區的老舊小區改造在2年內就實(shí)施完成，培育形成了特色后街消費場(chǎng)景。

政府抓主導。近年來(lái)，渝中區統籌使用中央和市級城市更新、老舊小區改造、住房租賃、養老、托幼等專(zhuān)項資金，發(fā)行支持城市更新的政府專(zhuān)項債，制定項目資金統籌使用方案，提高資金使用效益。數據顯示，2021年至2024年，渝中區共發(fā)行城市更新專(zhuān)項債總額99.87億元，撬動(dòng)區域固定資產(chǎn)投資約200億元，持續推動(dòng)老舊小區改造、“兩江四岸”治理提升等城市更新項目。

市場(chǎng)當主力。渝中區打破傳統財政依賴(lài)，注重激發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的投資創(chuàng )新活力，發(fā)布民間投資機會(huì )清單，引導社會(huì )力量通過(guò)直接投資、間接投資、與政府合作投資等方式實(shí)施城市更新。渝中區石油路街道金銀灣社區黨委書(shū)記、居委會(huì )主任石珂說(shuō)，通過(guò)“政府搭臺、企業(yè)出資”的政企合作模式，他們對金銀灣184號老舊小區實(shí)施改造，由企業(yè)出資從原住民手上租賃房屋后，交由專(zhuān)業(yè)公司統一裝修作為保障性租賃住房投放市場(chǎng)，并進(jìn)行統一運營(yíng)，實(shí)現多方共贏(yíng)。

居民唱主角。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，渝中區創(chuàng )新居民參與機制，引導房屋產(chǎn)權人以直接出資、使用住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式，合理分擔老舊小區改造等城市更新建設成本，改變政府“大包大攬”“無(wú)限兜底”的常規做法，形成共建共治共享的資金籌措模式。

渝中區還探索通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權出讓、股權投資、F+EPC+O（融資、設計、采購、施工、運營(yíng)一體化）、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等新型融資路徑，吸引有實(shí)力、有理念、有經(jīng)驗的社會(huì )投資人參與城市更新項目“投融建管運”全過(guò)程，市場(chǎng)化推動(dòng)資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本，為項目運作提供全生命周期的資金保障。比如，在山城巷傳統風(fēng)貌區項目改造過(guò)程中，渝中區通過(guò)公開(kāi)招標方式引入社會(huì )企業(yè)，該企業(yè)獲得15年特許經(jīng)營(yíng)權，并投資1.2億元實(shí)施山城巷周邊15.45萬(wàn)平方米房屋修繕、風(fēng)貌打造、環(huán)境提升、配套完善、招商運營(yíng)等工作。

“城市更新，永遠在路上?！庇逯袇^委書(shū)記黃茂軍表示，渝中區將深入踐行人民城市理念，以探索推進(jìn)可持續的城市更新機制為重點(diǎn)，做好政府和市場(chǎng)、投入和產(chǎn)出、增量和存量、地上和地下、保護和利用、形態(tài)和業(yè)態(tài)“六個(gè)統籌”，推動(dòng)城市治理體系重構、能力重塑，提升宜居宜業(yè)宜商宜游的城市功能品質(zhì)，加快打造超大城市中心城區現代化治理新高地。