中國網(wǎng)7月28日訊（記者 郭澤涵）7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，反映出國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍高度重視與支持。

調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策并非簡(jiǎn)單地放松

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，此次會(huì )議關(guān)注到幾個(gè)重點(diǎn)內容，即風(fēng)險防范、供求關(guān)系重大變化、政策優(yōu)化調整等。這充分說(shuō)明國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的重視，也充分認識到市場(chǎng)和政策的新階段矛盾問(wèn)題，因此具有非常強的政策導向。他指出，政策最核心的一句話(huà)是“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，這是理解“市場(chǎng)與政策”之間的關(guān)系要把握的最核心內容。這句話(huà)最早在7月14日國務(wù)院新聞發(fā)布會(huì )上提出，此次在中央政治局會(huì )議中再次作為核心關(guān)鍵被提及。

嚴躍進(jìn)表示，此次會(huì )議提及了供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，具體來(lái)說(shuō)包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規模離場(chǎng)、供求矛盾開(kāi)始呈現供大于求特征、二手房掛牌激增等。此類(lèi)供求關(guān)系的變化，是理解后續市場(chǎng)走勢和政策走向的最關(guān)鍵內容。政策明確，要適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其含義不在于簡(jiǎn)單的放松，而是要優(yōu)化調整2017年以來(lái)實(shí)行的部分政策，這些政策與當前市場(chǎng)基本面不相符，自然要逐漸退場(chǎng)。

用好因城施策工具箱，滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求

會(huì )議提出，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。對此，首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池表示，因城施策可以利用的工具箱很多，過(guò)去的限購、限貸、限價(jià)、限售等政策都需要作出反向調整。

趙秀池認為，限購政策應該根據各城市的住房供求關(guān)系作出調整，住房供過(guò)于求的城市，應該取消限購；住房供不應求的城市，可以繼續執行限購政策，但也需要根據人口、人才政策作出適當調整；限貸政策應該執行“認房不認貸”政策，對剛性和改善性住房需求，房貸應該降低首付款比例和利率，房貸利率不宜超過(guò)中小微企業(yè)貸款利率，存量房貸利率應該由固定利率統一轉換為基于LPR的浮動(dòng)利率；新房限價(jià)是導致新房與二手房房?jì)r(jià)倒掛，導致二手房房?jì)r(jià)不斷走低的原因，因此，應適時(shí)放開(kāi)新房房?jì)r(jià)，根據土地、建筑成本、物價(jià)、融資成本等合理確定新房房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)小幅上漲，家庭最大的住房資產(chǎn)能夠保值增值，才能促進(jìn)更多的剛性和改善性住房需求的釋放；行政性限售政策也應該適當放開(kāi)，讓稅收發(fā)揮應有的調節作用；普通商品住房標準也應適時(shí)動(dòng)態(tài)調整，讓更多的人享受普通住房的房貸利率和稅收優(yōu)惠政策。

未來(lái)房地產(chǎn)政策導向，需盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)

趙秀池認為，未來(lái)，房地產(chǎn)政策一方面是支持剛需和改善性住房需求，另一方面是通過(guò)城市更新，通過(guò)推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置的房地產(chǎn)。當前各城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)為主的時(shí)代，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)至關(guān)重要?？梢愿鶕黝?lèi)房產(chǎn)所在區域的需求情況，進(jìn)行用途調整或空間改造，讓閑置房產(chǎn)提供宜居宜業(yè)宜游或提供公共服務(wù)的空間。

談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，趙秀池分析，從表面看是債務(wù)壓力過(guò)重，資金鏈斷裂，無(wú)法償還債務(wù)，背后的根本原因是房企無(wú)法盈利。允許房企債務(wù)展期只是權宜之計，從根本上解決問(wèn)題，需要探索出新形勢下可持續的盈利模式。

如何有效化解房企金融風(fēng)險？趙秀池認為，應該客觀(guān)看待房企融資問(wèn)題。房企為了用戶(hù)蓋房，屬于代建，融資成本也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本之一，低成本融資是保證房?jì)r(jià)穩定乃至房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的前提。除了金融機構的“三支箭”融資支持之外，房地產(chǎn)調控政策也影響房企的融資情況，包括“四限”政策、預售制、資金監管等制度的安排等，都應從提供低成本融資角度給予房企支持，讓其實(shí)現盈利，才能從根本上解決房企融資問(wèn)題。

編審：蔣新宇張艷玲