2024年12月30日，中國城市住房可支付指數發(fā)布暨房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展研討會(huì )召開(kāi)，中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《2010-2023年中國135城市住房可支付指數》。

中國人民大學(xué)商學(xué)院院長(cháng)易靖韜出席并致辭，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛東，中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟，原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、住建部總經(jīng)濟師馮俊，原國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲，第十四屆全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強，北京大學(xué)博雅特聘教授、不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(cháng)春，清華大學(xué)長(cháng)聘教授、房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任二級研究員秦虹等50多位專(zhuān)家學(xué)者參會(huì )。秦虹和中國人民大學(xué)商學(xué)院副院長(cháng)趙大旋聯(lián)合主持。

易靖韜表示，住房可支付問(wèn)題不僅對民生保障有重要作用，而且對經(jīng)濟發(fā)展和金融風(fēng)險化解具有重要價(jià)值，其中住房可支付指數是住房市場(chǎng)、經(jīng)濟和社會(huì )健康可持續發(fā)展的晴雨表和指示器，期待本次指數發(fā)布會(huì )的研究成果能夠為新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有效實(shí)施提供基礎數據支撐和新的評測指標。

本次指數發(fā)布是況偉大教授研發(fā)團隊第七次發(fā)布中國城市住房可支付指數，主要回答以下三個(gè)方面問(wèn)題：一是傳統住房可支付指標是否科學(xué)，傳統住房可支付指標會(huì )產(chǎn)生什么問(wèn)題；二是近些年中國城市住房可支付性是改善了還是惡化了；三是住房可支付性是否有利于去庫存和住房保障。與會(huì )專(zhuān)家充分肯定了中國城市住房可支付指數發(fā)布的理論價(jià)值、政策價(jià)值和現實(shí)意義，并對未來(lái)中國城市住房可支付指數的完善提出建設性的意見(jiàn)和建議。

本指數研究基于消費收入彈性理論構建中國住房可支付指標，克服傳統指標無(wú)理論依據和靜止不變弊端。2000-2023年中國135個(gè)城市中等收入家庭消費順序為：食品煙酒、居住、醫療保健、衣著(zhù)、家庭設備用品及服務(wù)、教育文化娛樂(lè )服務(wù)、其他消費和交通通信。本指數根據家庭消費順序將住房可支付指數劃分為住房負擔不起、嚴重支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無(wú)支付困難五類(lèi)，發(fā)現傳統30%房租收入比和3-6倍房?jì)r(jià)收入比指標高估住房支付困難，易引發(fā)住房過(guò)度保障問(wèn)題。

2010-2023年中國135個(gè)城市中等收入者房租收入比呈下降趨勢，由2010年的0.30降至2023年的0.23，2010-2023年中國135個(gè)城市中等收入者房租可支付性逐年增強，自2016年中國135個(gè)城市中等收入者不存在房租負擔不起和嚴重支付困難，自2015年房租可支付性一線(xiàn)城市強于二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市強于三線(xiàn)城市。因此，本指數研究建議重點(diǎn)解決三線(xiàn)城市中等收入者房租支付困難問(wèn)題，合理估算和供給租賃型住房保障的規模防止住房保障過(guò)度。

2010-2023年中國135個(gè)城市房?jì)r(jià)負擔不起和嚴重支付困難城市占比呈先升后降趨勢，三線(xiàn)城市中等收入者房?jì)r(jià)可支付性最強，二線(xiàn)城市次之，一線(xiàn)城市最弱，房?jì)r(jià)支付困難大于房租支付困難，應主要解決房?jì)r(jià)可支付性問(wèn)題，但非理性預期比理性預期更易產(chǎn)生房?jì)r(jià)支付困難。因此，本指數研究建議出臺有效住房政策合理引導形成理性預期，穩定房?jì)r(jià)預期，重點(diǎn)解決一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)不可支付問(wèn)題。

理性預期下2010-2023年135個(gè)城市中85%-90%城市中等收入者既買(mǎi)得起又租得起房，非理性預期下2010-2023年135個(gè)城市既買(mǎi)得起又租得起城市呈先增后減又增的周期性波動(dòng)。因此，本指數研究建議進(jìn)行預期管理。

2010-2023年中國135個(gè)城市住房可支付性空間差距小，但房?jì)r(jià)收入比空間差距大于房租收入比，經(jīng)濟發(fā)達地區住房可支付空間差距較高，經(jīng)濟欠發(fā)達地區住房可支付空間差距較低。因此，本指數研究建議發(fā)達地區城市群應統一制定城市群住房政策，形成城市群住房統一大市場(chǎng)，解決城市群房?jì)r(jià)可支付性不平等問(wèn)題，經(jīng)濟欠發(fā)達地區城市群應經(jīng)戶(hù)籍改革加大城市群人口流動(dòng)，解決城市群房租可支付性不平等性問(wèn)題。

住房可支付性越高，住房庫存率越低。因此，本指數研究建議提高住房可支付性，可有效“去庫存”。

住房可支付性越高，住房保障規模越小，但房租可支付性對住房保障的影響大于房?jì)r(jià)可支付性。因此，本指數研究建議提高住房可支付性，特別提高租戶(hù)的房租可支付性，降低地方政府住房保障壓力。