（一）當前調控政策現狀

中央層面，鑒于歷史的經(jīng)驗教訓，此輪調控充分顯現了中央的政策定力。中央政治局在4月份的會(huì )議中重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，嚴控資金違規流入房地產(chǎn)。5月10日，央行發(fā)布《一季度貨幣政策執行報告》指出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性。4月20號深圳監管部門(mén)要求當地銀行業(yè)對房抵經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市情況，開(kāi)展全面排查。之后，四川、上海等地的監管也采取了類(lèi)似的嚴管措施，對資金違規流入房地產(chǎn)進(jìn)行嚴密管控。5月，兩會(huì )政府工作報告也提出：“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！?/p>

地方層面，目前的房地產(chǎn)政策主要集中在供給端，土地政策成為因城施策的主要空間所在，包括采取積極推地的舉措，加快土地招拍掛；通過(guò)減少土地拍賣(mài)保證金金額的政策，降低購地門(mén)檻；通過(guò)緩交、分期交納土地出讓金等政策，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)購地壓力；通過(guò)簡(jiǎn)化用地審批程序等政策，加快新開(kāi)工速度；通過(guò)放寬預售條件等政策，加快銷(xiāo)售等。需求端方面，政策的出臺和實(shí)施都相對謹慎，各地發(fā)布的降低購房首付比等樓市放松措施均未獲得執行，人才政策成為地方在需求端活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策。

（二）未來(lái)調控政策方向

中長(cháng)期來(lái)看，當前我國房?jì)r(jià)處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的矛盾并未得到實(shí)質(zhì)性解決。根據央行的數據，我國個(gè)人購房貸款余額占金融機構貸款余額的比重從2011年的13%快速上升到2019年19.7%，房貸收入比從2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的調查也表明，2019年我國76.8%的居民家庭擁有住房貸款，戶(hù)均家庭住房貸款余額占家庭總負債的75.9%。因此，保持房?jì)r(jià)的穩定對我國經(jīng)濟社會(huì )的穩定和金融安全至關(guān)重要。在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需堅定調控方向，在施策方向上需要保持“五個(gè)不變”。

1、“房住不炒”戰略定位不變

政策關(guān)鍵在“炒”字，防止炒房反彈。經(jīng)過(guò)近幾年精準施策，房地產(chǎn)調控已取得明顯成效。當前，在貨幣政策寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)超級分化的格局下，具有“炒”作空間的城市主要是部分人口快速集中流入的城市，在這些城市堅持抑制“炒”的調控政策不能放松。炒房的必要條件有三個(gè)，一是有杠桿支持，二是有獲利空間，三是有反復交易的機會(huì )。當前在需求端實(shí)行限貸、限價(jià)、限售、限購等措施都有利于控制炒作，所以在房?jì)r(jià)上漲有壓力的城市不應放松已有的調控政策。在防止“炒”的反彈的同時(shí)，還要落實(shí)好“住”的需求。要明確“居住優(yōu)先”的政策導向，在住房保障和農民工市民化等方面完善政策，并支持其他居民的自住需求。疫情之后，居民對住房改善需求上升，住宅產(chǎn)品在提高綠色和智能標準、靈活可變戶(hù)型、健康安全住區、完善教育、商業(yè)和養老社區配套、提升物業(yè)服務(wù)水平、打造5分鐘生活圈等方面應有進(jìn)一步提高。

2、“租售并舉”的供給體系不變

政策關(guān)鍵在“租”字，發(fā)展好住房租賃市場(chǎng)。租賃是解決新就業(yè)職工和新市民住房需求的重要之策，在人口凈流入的大中城市租賃需求旺盛，但在供給方面仍存在著(zhù)不足、錯配和不規范等問(wèn)題。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要加快推進(jìn)行業(yè)監管、行業(yè)規范、行業(yè)標準、行業(yè)稅收等方面政策法規的建立；確立行業(yè)產(chǎn)品的分級定檔機制，品牌評估機制，為行業(yè)進(jìn)入社會(huì )投資做好準備；要盤(pán)活存量低效物業(yè)，落實(shí)政策，使城市的核心區大量的商業(yè)用房和老的工業(yè)用房，按照政策轉換為租賃式公寓；加快住房租賃信息平臺建設，統一相關(guān)信息數據標準，為行業(yè)主管部門(mén)決策和企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供參考等。對提供長(cháng)租服務(wù)的租賃企業(yè)來(lái)講，在充分利用科技力量，提升管理效率，降低運營(yíng)成本，提供多元化的增值服務(wù)，拓展盈利空間，精準定位客戶(hù)提高服務(wù)效率，提供多層次的產(chǎn)品服務(wù)滿(mǎn)足不同用戶(hù)租房需求等也有較大的提升空間。

3、“因城施策”的調控機制不變

政策關(guān)鍵在“城”字，城市政府對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩負總責。當前及今后城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈超級分化格局，城市政府對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應當有一定的預見(jiàn)性，按照“人、地、房”掛鉤的原則，制定和落實(shí)土地供給規劃，明確住房供應體系，減少供求錯配，針對本地市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)精準施策，提高宜居水平，在供求關(guān)系嚴重緊張的城市，應以都市圈為范圍，統籌核心城市與周邊中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建立統一協(xié)調的房地產(chǎn)管控體系和目標，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

4、實(shí)現“三穩”的調控目標不變

政策關(guān)鍵在“穩”字，防止市場(chǎng)大起大落。穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期是中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求，也是當前堅持底線(xiàn)思維、增強憂(yōu)患意識，做好較長(cháng)時(shí)間應對外部環(huán)境變化的思想準備和工作準備的重要方面。當前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級分化、疫情影響、地方政府對土地財政依賴(lài)不減反增、更寬松的貨幣環(huán)境和更嚴峻的就業(yè)形勢，幾大沖擊之下使城市政府實(shí)現“三穩”比以往更為艱難。各地各部門(mén)應儲備市場(chǎng)異常波動(dòng)下的救濟政策和管控政策，著(zhù)眼長(cháng)遠，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

5、房地產(chǎn)金融政策維持穩健不變

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)對貨幣政策高度的敏感，政策關(guān)鍵在穩房貸利率。從世界經(jīng)驗和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史過(guò)程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌與利率的執行水平直接相關(guān)。雖然為了應對疫情，中央決定穩健的貨幣政策要更加靈活適度，將綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會(huì )融資規模增速明顯高于去年。但考慮到當前的調控方取得成效，利率水平對房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激過(guò)于敏感，房地產(chǎn)金融政策的全面寬松化仍需相對謹慎。