近日，面對土地市場(chǎng)連續數月的火熱行情，蘇州“升級版”調控政策終于落地，這也使得該城市再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

蘇州升級版樓市調控傳遞重要信號 

5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》提出，對蘇州工業(yè)園區全域、高新區部分重點(diǎn)區域的新建商品住房實(shí)施“限售”。該文件規定，新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉讓?zhuān)瑘@區全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉讓。

值得注意的是，此次蘇州的調控政策并非采取“一刀切”式的方式，而是體現了較為明顯的“因城施策”“一城一策”甚至“一區一策”的特點(diǎn)。即根據不同區域的具體情況區別對待，具有很強的針對性。

比如，《意見(jiàn)》中將土地出讓報價(jià)條件，從原有的定值調整為區間設置。即將土地競價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定，調整為超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)5%至10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可；將土地競價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導價(jià)25%（不含25%）后轉為一次報價(jià)出讓方式的規定，調整為超過(guò)市場(chǎng)指導價(jià)10%至25%后轉為一次報價(jià)出讓方式。

這種對于土地出讓政策的微調，對穩定土地價(jià)格、降低市場(chǎng)風(fēng)險具有積極意義。

在經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間的強力調控后，全國各地樓市在今年開(kāi)春迎來(lái)了一波“小陽(yáng)春”。這其中，以蘇州為代表的一些城市樓市表現搶眼。

據統計，今年4月蘇州二手房成交量為11748套，環(huán)比增長(cháng)99.0%，同比增長(cháng)84.1%，直逼2012年以來(lái)的歷史最高值。一些熱點(diǎn)地段的樓盤(pán)，再度出現了搶購的火爆場(chǎng)面。

可以說(shuō)，此次蘇州的調控具有很強的“風(fēng)向標”意義。這意味著(zhù)未來(lái)那些樓市依然過(guò)熱的城市也將陸續推出相應的抑制性措施。根據實(shí)際的樓市熱度，具體的手段也有可能從土地拍賣(mài)、限售條件等擴展到更為嚴厲的信貸限制、購房資格收緊等。

更為重要的是，蘇州的樓市政策傳遞了一個(gè)非常重要的信號，那就是樓市過(guò)熱就必然會(huì )有嚴厲的調控。

防止樓市“超前繁榮”，還需精準施策 

不過(guò)，要想使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩有序的發(fā)展，在堅持“房子是用來(lái)住的”基本原則的前提下，關(guān)鍵在于能否精準施策。

這主要包括宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)層面。

在宏觀(guān)層面上，必須找準導致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主因，從而抓住樓市調控的“牛鼻子”。

從宏觀(guān)上來(lái)說(shuō)，導致房地產(chǎn)波動(dòng)的原因包括信貸規模的大小、土地供應的多少，以及人口規模與人均收入狀況、公租房限價(jià)房等公共性質(zhì)住宅的供應情況等。

因此，宏觀(guān)調控就必須根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況實(shí)施“逆向調節”，采取利率等手段把握好貨幣供應的總閥門(mén)，合理供應住宅用土地規模，增強公共性質(zhì)住宅的建設力度，同時(shí)降低棚改項目的貨幣化比例等。

在微觀(guān)層面上，各地必須從本地的實(shí)際情況出發(fā)，精準定位樓市波動(dòng)的根源，從而找到調控樓市的最有效措施。

一地的樓市價(jià)格波動(dòng)，有可能與整體宏觀(guān)環(huán)境的“大氣候”有關(guān)，也有可能僅與本地環(huán)境的“小氣候”有關(guān)，或者兩者兼而有之。除去宏觀(guān)因素外，也需對本地居民收入水平和人口流動(dòng)情況、招商引資和吸引人才力度、學(xué)區房或醫院養老院的分布，以及地鐵等交通路線(xiàn)走勢等因素進(jìn)行科學(xué)分析，找到導致當地樓市價(jià)格波動(dòng)的原因。

至于政策組合，就可以從本地全局出發(fā)，也可以針對某個(gè)地段甚至某些樓盤(pán)。政策手段則包括本地土地供應、土地出讓方式調整、限購限價(jià)條件變動(dòng)，以及學(xué)區房政策創(chuàng )新、中介結構規范、監督制度完善等。

總之，在經(jīng)濟發(fā)展的同時(shí)，如何防止樓市“超前繁榮”，需要多方面的共同努力。只有找準關(guān)鍵因素、精準施策，才能把握住樓市發(fā)展的命脈，樓市的平穩發(fā)展才能真正實(shí)現。