趙秀池 首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授,北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)
3月5日,李克強總理在十三屆全國人大二次會(huì )議上提出2019年要“健全地方稅體系,穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。3月8日,全國人大常務(wù)委員會(huì )委員長(cháng)栗戰書(shū)表示,要集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項,包括審議民法典,制定房地產(chǎn)稅法等,確保如期完成。早在2013年,黨的十八屆三中全會(huì )就提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。
房地產(chǎn)稅立法,是房地產(chǎn)調控政策的一項基礎工作。對實(shí)現“房住不炒”的定位,穩定房?jì)r(jià)、穩定預期,建立租購并舉的住房制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展都會(huì )起到重要作用。
合理的房地產(chǎn)稅收制度能夠增加財政收入,調節財富差距,有效的調節人們的市場(chǎng)經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)稅的適時(shí)改革也會(huì )逐步完善稅收制度的頂層設計,使房產(chǎn)稅征收更加規范、合理,成為房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制的重要組成部分。筆者認為房地產(chǎn)稅立法要處理好以下幾個(gè)問(wèn)題:
第一,要處理好各種房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系,讓稅收體系更加合理。
廣義的房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節、流通環(huán)節和持有環(huán)節。目前就房地產(chǎn)業(yè)征收的稅種而言,共涉及11種稅(費),有5種是僅針對房地產(chǎn)的稅種,即房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另外6種是普遍性的稅種但含房地產(chǎn)業(yè)。分別是營(yíng)業(yè)稅(增值稅)、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護建設稅、印花稅、教育稅附加。
房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的貢獻是很大的。目前房地產(chǎn)的“五稅”加上土地出讓金占到地方財政收入的一半左右。因此,在房地產(chǎn)稅收立法時(shí)要本著(zhù)“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則,處理好已有房地產(chǎn)稅費之間的關(guān)系,以及土地出讓金的關(guān)系,要考慮到藏富于民,讓百姓有更多的獲得感。
第二,處理好房產(chǎn)稅與限購政策等其他房地產(chǎn)調控手段的關(guān)系。
有人認為征收持有環(huán)節的房產(chǎn)稅,可以成為降低房?jì)r(jià)的有效手段。但是,從目前重慶與上海的試點(diǎn)來(lái)看,并沒(méi)有對房?jì)r(jià)起到有效的抑制作用。原因在于,在住房供不應求情況下,房產(chǎn)稅是可以轉嫁給購房人的。在賣(mài)房市場(chǎng)下,反而會(huì )推高房?jì)r(jià)。
房產(chǎn)稅也不一定能夠逼出空置房,限制投資與投機。這是因為,只要住房?jì)r(jià)格的升幅高于房產(chǎn)稅,則把住房作為投資品仍然有利可圖。除非房產(chǎn)稅的稅率等于或高于房?jì)r(jià)的升幅,人們才不會(huì )持有住房進(jìn)行投資。而制定這樣的稅率難度是相當大的。
房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系決定的。穩定房?jì)r(jià)還需要從平衡供求關(guān)系入手。對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市,還是要想各種辦法增加供給、減少需求。通過(guò)貨幣政策、財政政策、土地政策等并用,限制投機投資需求,加大保障房供應和租賃住房供應,建立合理的住房分層供應體系以及租購并舉的住房制度來(lái)建立房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制。
第三,房產(chǎn)稅的征收標準要合理,并考慮其可行性
目前爭議較大的持有環(huán)節房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題,不僅是一個(gè)稅種問(wèn)題,百姓對房產(chǎn)稅寄予了很大希望,包括對房?jì)r(jià)的調控,對財富調節的作用。
房產(chǎn)稅的征收不能只作為地方政府的一個(gè)收入來(lái)源,更不能傷及剛需,既然是調節居民收入,就應只對高收入、買(mǎi)高檔房的人群征收,不應讓大多數人都成為納稅對象。
建議房產(chǎn)稅征收按房產(chǎn)面積征收,房產(chǎn)面積可以放的寬一些,因為改善性需求也是需要保護的,一部分投資需求把住房租給中低收入者,也是為城市做出了貢獻,是需要鼓勵的。人們對美好生活的向往也需要房子大一點(diǎn),寬敞一點(diǎn)。
房產(chǎn)稅征稅時(shí),也要考慮居民的負擔。目前房?jì)r(jià)高企,居民家庭收入與住房?jì)r(jià)值不匹配,如果每年讓居民按一定比例繳納房產(chǎn)稅不現實(shí),建議交易時(shí)再繳納房產(chǎn)稅,沒(méi)有交易則不用繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅征收時(shí),住房的區位性也要考慮。把征稅的重點(diǎn)定在主城區或中心區。有意識的引導居民向新城、遠郊區縣流動(dòng),這樣可以通過(guò)房產(chǎn)稅收政策實(shí)現人口與資源的均衡分布。(責任編輯 蔣新宇)