趙大旋 中國人民大學(xué)商學(xué)院助理教授
近日，住建部官方網(wǎng)站公布了《關(guān)于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，其中明確指出“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。該征求意見(jiàn)稿的發(fā)布，立刻引起了社會(huì )的廣泛關(guān)注。之所以大家對這個(gè)話(huà)題這么關(guān)注，主要是因為目前采用的以建筑面積為基礎的交易方式廣受詬病。
使用套內面積交易有利于保護消費者權益
目前我國購房者在交易時(shí)所面對的建筑面積除了套內使用面積還包括公攤面積和墻體建筑面積兩部分。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡(jiǎn)稱(chēng)，它包括諸如電梯、樓道、公共門(mén)廳、設備間等部分的空間。墻體建筑面積包括家庭單元與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。在實(shí)際操作過(guò)程中，這兩部分的計算非常的不透明。一是由于我國地域差異大、住宅結構類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實(shí)際可使用面積不同。二是公攤面積的計算缺乏統一的標準，在測量上也不具有獨立性。因此開(kāi)發(fā)商一般不公布公攤的計算方法，也不會(huì )把分攤系數顯著(zhù)地出現在房屋銷(xiāo)售的廣告中，對于消費者而言就是一筆“糊涂賬”。
而使用套內使用面積進(jìn)行交易，則方便住戶(hù)自行測量核對，實(shí)現真正的“所見(jiàn)即所得”。從保護消費者權益的角度來(lái)看，使用套內面積交易能有效地減少房地產(chǎn)交易的糾紛，減少開(kāi)發(fā)商“偷面積”的不正當行為，進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際上，銷(xiāo)售房屋按套內面積計算已經(jīng)是國際通行慣例，目前國內亦有城市已開(kāi)始試行。比如重慶自2002年起已執行按套內面積計價(jià)。順德自2014年起采用建筑面積、套內面積計價(jià)“雙軌并行”的方式。我國現有的計價(jià)模式源于香港，但香港也已在2013年取消了公攤面積的算法，按實(shí)用面積計價(jià)。
使用套內面積交易不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生較大影響
同一套住房使用套內面積和建筑面積兩種不同的計量單位雖然面積測算結果不同，但是對最終售價(jià)的影響微乎其微。二手房市場(chǎng)上，比較常見(jiàn)的是整套報價(jià)，我們從房屋中介處了解的單位平方價(jià)格都是后期由中介計算得來(lái)。而對于一級市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商一般也是先整套核算價(jià)格，而后計算出單位均價(jià)。使用套內面積計價(jià)之后，房屋面積指標更透明，開(kāi)發(fā)商原來(lái)在公攤面積測算上的貓膩行不通了，房屋單價(jià)一定會(huì )大幅度提升，維持整體價(jià)格穩定。
我國現行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中指出“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)?！币虼嗽撝笇б庖?jiàn)中提出的使用套內面積進(jìn)行交易與現行制度并無(wú)沖突。值得注意的一點(diǎn)是，現行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對于商品房的產(chǎn)權是這樣規定的：“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權?！币簿褪钦f(shuō)，不論以何種方式進(jìn)行計價(jià)，消費者所獲得的獨立產(chǎn)權部分都是套內部分。
住房市場(chǎng)規范對市場(chǎng)的影響更多是信號作用
我國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾十年的發(fā)展過(guò)程中，城市住房市場(chǎng)一直是處于供不應求的局面。長(cháng)期以來(lái)，城市住房市場(chǎng)供給的嚴重不足容忍了我國開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)質(zhì)量的一直停滯不前。當前，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的階段，“提升型”的住房需求大量涌現，城市居民開(kāi)始更加關(guān)注住房產(chǎn)品的本身質(zhì)量。因而，最近一段時(shí)間出現的各種住房市場(chǎng)規范都是順應這一潮流，政策制定者向開(kāi)發(fā)商釋出提升產(chǎn)品品質(zhì)的強烈信號。
本次征求意見(jiàn)稿中提出的取消公攤面積目標就是為了促使開(kāi)發(fā)商提升住宅整體外在品質(zhì)，減少宣傳貓膩的。我國之所以在之前很長(cháng)的一段時(shí)間中使用公攤面積進(jìn)行計價(jià)是有著(zhù)客觀(guān)歷史原因的。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)建立之初，主要是為了解決城市住房短缺的問(wèn)題，因此鼓勵社會(huì )資本進(jìn)入住房建設領(lǐng)域，加大城市住房供給。為了防止開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中粗制濫造，忽略公共部分的建設，因此確立了公共面積攤入購房者購買(mǎi)面積中的計算方式。然而，在當前的新環(huán)境下，住房市場(chǎng)的競爭開(kāi)始迫使開(kāi)發(fā)商在提供住宅產(chǎn)品品質(zhì)，走上異質(zhì)化競爭的路子。公共使用部分恰恰是開(kāi)發(fā)商提升自身產(chǎn)品品質(zhì)最容易著(zhù)力的地方。因此，不需要公攤面積，開(kāi)發(fā)商也有動(dòng)力設計和建造好公共使用空間；存在公攤面積，則多了測量的“貓膩”空間。此外，在當前繼續使用公攤面積的計算方法，反而會(huì )使一部分開(kāi)發(fā)商擔心因為公攤比例過(guò)高流失客戶(hù)，而減少提升公共使用空間的動(dòng)力。我們可以直觀(guān)的感受到，即使在存在公攤面積的情況下，我國市場(chǎng)上很長(cháng)一段時(shí)間內開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都存在公共使用面積不足，設計建造質(zhì)量低劣的問(wèn)題；而很多一直使用套內面積交易的國家，商品房項目也都配備了健身房、游泳池、公共活動(dòng)區等大量?jì)?yōu)質(zhì)公共設施。
此外，在這次規范的征求意見(jiàn)稿中還提出了諸如新建住宅應該精裝交房、四樓以上住房應該加裝電梯、住宅使用年限不得低于50年等等一系列標準。這些規范的都向市場(chǎng)釋出了進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)的信號。（責任編輯：李曉曼）