貨幣化棚改走勢目前或成為三四線(xiàn)樓市走勢最大不確定因素。

        10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作，要求商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。住建部副部長(cháng)倪虹針對貨幣化棚改的最新解釋是，根據國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求，針對庫存比較少、房?jì)r(jià)上漲壓力比較大的城市調整優(yōu)惠政策，目的是根據不同城市的住房發(fā)展狀況和水平，“精準施策、因城施策”。這次不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調整貨幣化安置的鼓勵政策。

        根據公開(kāi)資料，我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數據稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

        對于棚改，恒大研究院首席研究員夏磊的評價(jià)是，“棚戶(hù)區改造，是過(guò)去三年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其是三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重大政策變量，不僅深刻地改善了民生、改變了城市面貌，也創(chuàng )造出驚人的住房需求、拉動(dòng)著(zhù)投資、改變著(zhù)行業(yè)格局，其對推動(dòng)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)地價(jià)的影響，有待歷史評估?！蹦敲?，決策層對于棚改態(tài)度的變化又將使三四線(xiàn)樓市走向何方？

        棚改“因地制宜”

        貨幣化棚改的爭議緣于三四線(xiàn)樓市房?jì)r(jià)上漲以及庫存變化。

        國家統計局日前發(fā)布的2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，三四線(xiàn)城市漲幅較大。從新房環(huán)比來(lái)看，西安漲幅高達6.2%，排在首位。其次是呼和浩特、瀘州、貴陽(yáng)、西寧、昆明，漲幅均超過(guò)2%。

        億翰研究社提供的數據則顯示，截止到2018年上半年，三四線(xiàn)城市庫存和去化周期已經(jīng)處于低位，城市正常去化周期一般在12-18個(gè)月，而多數三四線(xiàn)城市去化周期不足10個(gè)月，并且未來(lái)3至5年內，三四線(xiàn)城市建設用地指標已出現不足。隨著(zhù)三四線(xiàn)城市庫存的持續降低，國開(kāi)行降低貨幣化安置比重是可預見(jiàn)的。

        夏磊認為，棚改貨幣化安置是在三四線(xiàn)成交冷清、庫存高企的背景下提出，肩負著(zhù)三四線(xiàn)去庫存的歷史重任。當前，三四線(xiàn)庫存去庫存基本完成、房?jì)r(jià)上漲壓力增大，繼續大力度推行棚改貨幣化已不合時(shí)宜。

        據恒大研究院測算，2016年-2017年，三四線(xiàn)通過(guò)棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷(xiāo)售面積的14.8%和17%。三四線(xiàn)城市庫存持續降低，房?jì)r(jià)上漲壓力大：當前去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創(chuàng )近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均價(jià)上漲49%，其中2017年1月至今上漲30%。

        實(shí)際上，早在2017年，決策層就已經(jīng)多次表態(tài)各地方政府要針對貨幣化棚改“因地制宜”。2017年8月，住建部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶(hù)區改造計劃任務(wù)的通知》中明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部與國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶(hù)區改造項目和資金管理的通知》中更強調，對商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，但仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項目，國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項貸款不予支持。

        2018年7月12日，住建部再次強調：“要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點(diǎn)攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶(hù)區和國有工礦、林區、墾區棚戶(hù)區?！?/p>

        遏制房?jì)r(jià)上漲

        三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)以及庫存表現使得貨幣化棚改存在較大爭議。不可否認的是，貨幣化棚改紅利一旦褪去，三四線(xiàn)樓市走向并不樂(lè )觀(guān)。

        夏磊就認為，2017年11月，我們旗幟鮮明地提出“2018年棚改貨幣化安置比率將回落至40%，棚改對房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資貢獻轉負?！贝偈刮覀冏龀雠袛嗟暮诵脑?，主要有兩個(gè)：一是棚改貨幣化去庫存的歷史任務(wù)在2017年基本完成，三四線(xiàn)去化周期回歸合理水平、繼續大力度貨幣化安置將增加三四線(xiàn)房?jì)r(jià)上漲壓力；二是隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，貨幣化安置成本大幅高于實(shí)物安置，繼續大力度貨幣化安置不利于控制成本。

        夏磊甚至認為，從某種程度上，過(guò)去三年的棚改貨幣化去庫存對非大都市圈周邊的三四線(xiàn)城市住房需求有一定透支，從開(kāi)發(fā)商庫存變成了居民庫存，我們預計那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導入和人口流入的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨長(cháng)達3-5年以上的供求格局調整。而有產(chǎn)業(yè)導入和人口流入的一二線(xiàn)城市、大都市圈周邊以及區域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工業(yè)化、國際化紅利。

        然而，硬幣的另一面是，棚改貨幣化安置急剎車(chē)政策會(huì )使得三四線(xiàn)城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。同策研究院認為，在現階段三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲主要有兩個(gè)推動(dòng)力。一是房?jì)r(jià)在不同能級城市間輪動(dòng)，處于價(jià)格洼地的三四線(xiàn)城市的價(jià)值被發(fā)掘；二是棚改貨幣化安置政策為三四線(xiàn)城市注入購買(mǎi)力，拉動(dòng)城市需求并壓制供應，推升房?jì)r(jià)，成功降低城市庫存，全國商品住宅去化周期降至低位。以棚改為樓市推動(dòng)力的部分三四線(xiàn)城市面臨人口凈流出的需求降低風(fēng)險，未來(lái)隨著(zhù)棚改工作的結束、貨幣化安置的比例降低，三四線(xiàn)城市將需求釋放乏力，前期大量囤地的房企面臨去化困境。

        這也是開(kāi)發(fā)商的擔憂(yōu)。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認為，貨幣化棚改明年還會(huì )悄然回歸。原因是，目前市場(chǎng)已經(jīng)出現下行信號，雖然我們認為明年市場(chǎng)可能橫盤(pán)，但如果大幅度減少棚改貨幣化，將導致地方政府棚改意愿大幅下降，房地產(chǎn)投資大幅降低，嚴重影響經(jīng)濟增長(cháng)穩定。

         另一開(kāi)發(fā)商高層則表示，中央政治局會(huì )議明確“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，限價(jià)令正在從一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市復制。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求“商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，現在全國商品住房庫存已經(jīng)不多，如果明年房?jì)r(jià)上漲壓力不大，這一要求就基本不存在執行的前提條件了。

        58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從決策層傳遞的棚改動(dòng)向來(lái)看，有幾點(diǎn)值得關(guān)注：其一，取消貨幣化安置的范圍擴大化，在全國去庫存壓力逐步減輕的現狀下，為穩定三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)，本次常委會(huì )明確提出了針對商品房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣要取消貨幣化安置；其二，取消貨幣化安置的進(jìn)程加速化，從去年8月六部委提出控制貨幣化安置比例，到去年11月對于房?jì)r(jià)上漲壓力大的地方專(zhuān)項貸款不予支持，再到今年7月住建部提出針對性及時(shí)調整棚改安置政策，本次傳遞的信息則是“盡快”取消，說(shuō)明了取消貨幣化安置已經(jīng)提速；其三，三四線(xiàn)房?jì)r(jià)的上漲已經(jīng)受到嚴重關(guān)注，今年下半年一二線(xiàn)城市樓市降溫的趨勢漸漸清晰，而三四線(xiàn)部分城市則依然維持房?jì)r(jià)的上漲，取消貨幣化安置也是直指房?jì)r(jià)上漲壓力大的三四線(xiàn)城市，除了一二線(xiàn)重點(diǎn)城市，“遏制房?jì)r(jià)上漲”也逐步擴展到全國。

        張波認為，貨幣化安置退出歷史舞臺的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，但1500萬(wàn)套棚改的目標并不會(huì )因此而變。一方面是不能搞“一刀切”，不同市縣的情況不同，雖然整體上貨幣化安置需要“盡快”退出，但各地的退出節奏會(huì )有差異，需要因地制宜制定策略；另一方面是不盲目取消貨幣化安置，在商品房庫存充足的縣市,還應積極推進(jìn)貨幣化安置，更好更快滿(mǎn)足用戶(hù)的住房需求。