張佩 中國（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院金融與現代產(chǎn)業(yè)研究所

        近年來(lái)，我國城市流動(dòng)人口規模持續擴大，居民結婚年齡明顯后移，30歲以上結婚人群占比相較于十年前上升了近20%，在高房?jì)r(jià)壓力下，越來(lái)越多的人將滯留租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，我國租賃市場(chǎng)房源以私人住宅為主，供給數量不足、質(zhì)量不高。究其原因，關(guān)鍵在于住房租賃市場(chǎng)資本投入量巨大、靜態(tài)回收期長(cháng)達數十年，大部分企業(yè)望而卻步。如何緩解租賃住房供需矛盾，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，成為構建房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要議題。今年3月5日李克強總理在政府工作報告中強調，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現安居宜居”。

        當前，我國主要從兩個(gè)方向支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。一是租賃用地供給多元化，增加低成本租賃用地供給，允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)等。二是租賃住房金融化，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專(zhuān)業(yè)托管機構托管，由專(zhuān)業(yè)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將取得收益按持有份額比例分配于投資者。房地產(chǎn)投資信托基金是盤(pán)活存量物業(yè)資產(chǎn)、拓寬融資渠道的有效手段，最早出現在20世紀60年代的美國，成為當時(shí)美國住房租賃市場(chǎng)規?；l(fā)展的重要推動(dòng)力。

        我國國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”于2017年10月在深交所獲批準，保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企率先發(fā)行數單大規模住房租賃REITs，首單民企長(cháng)租公寓儲架式權益類(lèi)REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲上交所審議通過(guò)，碧桂園100億元租賃住房REITs獲批等等。然而，這些房企搭建的REITs 并非標準化的REITs，而是通過(guò)券商或基金子公司的“資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”等方式嫁接私募合格投資者，通常被稱(chēng)為類(lèi)REITs。

        在證監會(huì )系統2018年工作會(huì )議上，證監會(huì )表態(tài)將研究出臺公募 REITs 相關(guān)業(yè)務(wù)細則。北京、上海及深圳等住房租賃試點(diǎn)城市相繼表示將加快推進(jìn)REITs試點(diǎn)。在深交所發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰略規劃綱要(2018-2020 年)》中指出，“探索發(fā)行公募 REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關(guān)配套規則，推動(dòng)相關(guān)主管部門(mén)出臺稅收優(yōu)惠等政策”。2018年租賃住房公募REITs的風(fēng)口已漸行漸近。

        當然，我國公募REITs仍有一些核心障礙有待突破。從市場(chǎng)角度看，租賃住房公募REITs根本問(wèn)題在于投資運營(yíng)成本高、資產(chǎn)收益率偏低，在當前市場(chǎng)條件下，一線(xiàn)城市住宅REITs每年租金回報率僅約 3%-4%，與美國8%左右相比，差距甚遠。從外部限制看，一是缺乏針對REITs專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，持有機構面臨高額稅收成本和持有機構、投資者雙重征稅難題。美國REITs享受穿透性稅收優(yōu)惠(Pass-through Tax Treatment)，企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應稅收入，從而避免了雙重征稅，與此同時(shí)，取得REITs資格的公司可以獲得企業(yè)層面免交企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。二是缺乏有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)團隊和圍繞REITs為中心的相關(guān)服務(wù)商。目前我國住房租賃公募REITs缺少成功發(fā)行和運作經(jīng)驗。三是缺乏針對REITs的法律和監督體系，在沒(méi)有明確法律保障情況下，我國REITs發(fā)行運營(yíng)必將面臨較大的法律風(fēng)險。

        住房租賃公募REITs是拓寬住房租賃市場(chǎng)資金籌集的重要渠道，對激活租賃住房投融資效率、增加租賃住房房源、盤(pán)活租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)效機制構建具有重要現實(shí)意義。針對目前住房租賃公募REITs發(fā)展面臨的困境，應加快解決的以下一些政策瓶頸：

        一是加快出臺公募REITs稅收優(yōu)惠政策，完善有關(guān)法律法規，促進(jìn)公募REITs收益率的提高和結構的優(yōu)化；二是加強商業(yè)物業(yè)和廠(chǎng)房改建租賃物業(yè)的政策支持力度，加大對住房租賃市場(chǎng)的土地供應，通過(guò)“自持比例限制”降低土地供應價(jià)格，同時(shí)預留“允許自持土地及住房開(kāi)展證券化運作”的端口；三是加快探索公租房公募REITs試點(diǎn)，為下階段城鎮建設用地和集體土地租賃住房的入市做好配套準備，持續擴大租房供給，提高租房質(zhì)量；四是加強管理人和投資者教育，加大專(zhuān)業(yè)品牌運營(yíng)機構培育力度，穩步提升市場(chǎng)化運營(yíng)機構數量和運營(yíng)水平；五是將公募REITs納入《基金法》、《證券法》統一監督，加快行業(yè)信用體系建設。