2015年5月7日，由中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻出版社共同舉辦的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.12（2015）》發(fā)布會(huì )在京舉行。

2014年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了較大幅度的回調，相對于2013年一些大中城市房?jì)r(jià)出現了明顯下跌趨勢。但從全國房地產(chǎn)價(jià)格走勢看，全年商品房成交平均價(jià)格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，商品房銷(xiāo)售明顯遇冷。商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，庫存居高不下。房屋租賃市場(chǎng)熱度不斷下降，租金指數全年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，下降近50%。房地產(chǎn)投資增速明顯下降，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年增長(cháng)10.5%，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨一定困難，到位資金121991億元，比上年下降0.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心明顯不足，房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，比上年下跌10.7%。

企業(yè)購地熱情下降，土地購置面積33383萬(wàn)平方米，比上年下降14.0%。但全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交均價(jià)為3002元/平方米，比2013年上漲446元/平方米。全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)較上年均有所提高，呈溫和上行趨勢。多數城市地價(jià)處于平穩波動(dòng)狀態(tài)，地價(jià)高位運行城市個(gè)數較上年減少。建設用地供應總量大幅收緊，商、住、工各用途土地供應面積均有所減少。全國“一刀切”式的宏觀(guān)調控政策逐漸淡出，調控手段更趨于市場(chǎng)化，中央政府調控政策更注重長(cháng)期性和穩定性。

藍皮書(shū)預測，2015年房地產(chǎn)投資會(huì )繼續分化，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達地區人口聚集能力強的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市；根據近三年新開(kāi)工面積以及待售面積情況，可以判斷2015年商品房市場(chǎng)供給充足；而中央和地方政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策，以及相應的財政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費，2015年住房需求將有明顯增長(cháng)。綜合各方面情況看，2015年房?jì)r(jià)與2014年持平或高于2014年增長(cháng)的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執行力度。但區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線(xiàn)城市或三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )延續下跌（回調）態(tài)勢。

地方財政收入下降，地方政府出臺支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，為了更好地對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，中央會(huì )繼續采取因地制宜、分城施策、分類(lèi)指導的原則，調控權將部分下移。地方政府擔憂(yōu)地方經(jīng)濟增長(cháng)放緩，地方財政收入下降，而地方財政在很大程度上取決于土地出讓收益，因此出臺支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大。

地方政府在國家出臺的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的框架下，在不違反原則的情況下會(huì )出臺更細化、更靈活的有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。如，降低公積金貸款門(mén)檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認貸不認房”還清住房公積金貸款后再次購房申請公積金視做首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、一線(xiàn)城市微調（完善）限購政策、重新出臺認定首套住房和改善型住房的標準等。

2015年，住房信貸政策仍有繼續放松的可能

當前，庫存高企、銷(xiāo)售回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。截至2014年末，全國商品住宅待售面積上升至40684萬(wàn)平方米，住宅施工面積仍以5.9%的速度增長(cháng)，而銷(xiāo)售面積同比下滑9.1%，照此趨勢，預計2015年待售面積仍將持續上升。10月29日，李克強總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，重提“穩定住房消費”，這是繼2009年提出“穩定住房、汽車(chē)等大宗消費”后，相關(guān)表述再次出現在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的紀要當中。因此，鼓勵滿(mǎn)足居民合理購房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)調控政策的主要內容。預計2015年差別化住房信貸政策將繼續寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調的可能性較大。

從信貸需求面看，2014年由于房地產(chǎn)調控政策放松，實(shí)際融資成本觸頂下行，一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)交易已顯露出企穩跡象，考慮到當前城鎮化進(jìn)程仍具有較大空間，購房適齡人口在未來(lái)一段時(shí)間仍將處于高位，隨著(zhù)政策持續放松，部分剛性和改善性需求將逐步回歸市場(chǎng)，貸款需求將上升。

從信貸供給面看，根據人民銀行《2014年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2015年央行將繼續實(shí)施穩健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟結構調整與轉型升級營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境，由此推測，2015年新增貸款總規模較為寬松。在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續加大低風(fēng)險個(gè)人住房貸款的投放力度。因此，在供需均有所恢復的形勢下，2015年個(gè)人住房貸款有望實(shí)現同比多增。

為解決實(shí)體經(jīng)濟反映的“融資難、融資貴”問(wèn)題，中國人民銀行2014年下調了貸款基準利率。結合未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)、物價(jià)等變化趨勢，2015年央行進(jìn)一步降息、降準的可能性較大。同時(shí)，隨著(zhù)差別化住房信貸政策進(jìn)一步放松，貸款利率平均浮動(dòng)幅度有望逐步下行。因此，預計2015年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權利率總體將延續下行趨勢。