Q：近日，央行、住建部、銀監會(huì )和財政部聯(lián)合出臺多項地產(chǎn)支持政策，請問(wèn)重陽(yáng)投資如何解讀其對房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響？

A：3月30日央行、住建部、銀監會(huì )和財政部聯(lián)合出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個(gè)人住房轉讓的營(yíng)業(yè)稅。我們認為，該支持政策是地產(chǎn)調控回歸正?；脑俅误w現，新政策將有助于維護國內樓市價(jià)格穩定，有助于支持經(jīng)濟平穩增長(cháng)。另外，該新政在鼓勵居民住房改善性需求的同時(shí)也可避免樓市投資投機性需求的復燃。本質(zhì)上，政府此次房地產(chǎn)政策調整是宏觀(guān)經(jīng)濟逆周期調控的重要組成部分，資本市場(chǎng)應該對此有客觀(guān)、全面、理性的解讀。

首先，此次調整是自去年以來(lái)政府房地產(chǎn)調控回歸正?；恼哐永m。2014年9月30日央行、銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》調整首套房的房貸政策。而本次調整，政府對二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求間的結構性失衡。2014年以來(lái)，我國部分三四線(xiàn)城市樓市出現了嚴重供過(guò)于求、庫存持續上升和價(jià)格下跌的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)系到國內資產(chǎn)價(jià)格穩定，是保持宏觀(guān)經(jīng)濟平穩增長(cháng)的必要條件。因此，政府此時(shí)出手對樓市進(jìn)行逆周期調控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀(guān)經(jīng)濟平穩增長(cháng)。

其次，此次房地產(chǎn)政策調整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會(huì )導致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵支持居民改善性住房需求，并通過(guò)適度提高居民家庭財務(wù)杠桿實(shí)現穩定住房消費的目標。另外，通過(guò)減免營(yíng)業(yè)稅降低居民購房成本、提高市場(chǎng)活躍度、穩定樓市價(jià)格。值得補充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著(zhù)購房者僅可以溫和增加財務(wù)杠桿力度，但同時(shí)二套房貸利率保持平穩，這也可以避免導致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機需求的再次出現，進(jìn)而避免催生新一輪房地產(chǎn)泡沫形成。

最后，對資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)新政的出臺有利于降低中國經(jīng)濟的尾部風(fēng)險、支持宏觀(guān)經(jīng)濟平穩增長(cháng)、穩定投資者的預期。但需要特別注意的是，此次房地產(chǎn)政策調整的核心是落實(shí)經(jīng)濟增速區間管理的戰略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產(chǎn)新政是政府對樓市低迷可能引發(fā)經(jīng)濟下行壓力的及時(shí)對沖，更是在中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)的大背景下房地產(chǎn)調控政策回歸正?；M(jìn)程的延續。從這個(gè)角度講，資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)新政應該有客觀(guān)、全面、理性的把握，對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度悲觀(guān)是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強刺激的開(kāi)始同樣是對我國經(jīng)濟新常態(tài)的危險誤讀，對此投資者需要有清醒準確的認識。