新年伊始，樓市并沒(méi)有延續去年的反彈。數據顯示，1月份北京新房住宅網(wǎng)簽量?jì)H為9687套，相比去年12月份大幅回落51.3%，北京的樓市庫存也仍然維持在85000套以上的高線(xiàn)。觀(guān)望樓市政策走向成了許多買(mǎi)房人持幣待購的原因。

正值樓市觀(guān)望期間，近來(lái)先后有8位高層官員公開(kāi)對房地產(chǎn)現狀表態(tài)，發(fā)表了維持房地產(chǎn)穩定發(fā)展的言論，掀起了關(guān)于樓市走向的猜想。在樂(lè )觀(guān)派眼中，這是利好房地產(chǎn)，將為2015年樓市定調。而在謹慎者眼中，高層喊話(huà)并不會(huì )左右樓市現狀，后續是否會(huì )出臺具體執行政策，才更應該關(guān)注。

那么，如何看待高層官員關(guān)于2015年房地產(chǎn)走勢的言論？對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有什么影響？是否決定了房?jì)r(jià)走勢？是否該出手買(mǎi)房了？帶著(zhù)諸多問(wèn)題，北京青年報《廣廈時(shí)代》記者采訪(fǎng)了多位業(yè)內專(zhuān)家學(xué)者。

從搶著(zhù)買(mǎi)到搶著(zhù)賣(mài)

連夜排隊、找關(guān)系買(mǎi)房已經(jīng)很少見(jiàn)諸報端了。如今，購房人但凡到了售樓處，銷(xiāo)售人員都會(huì )快速笑臉相迎，耐心解答買(mǎi)房人一個(gè)又一個(gè)疑問(wèn)，并珍惜每一個(gè)到訪(fǎng)客戶(hù)的聯(lián)系方式。

這是當前大部分售樓處里的真實(shí)寫(xiě)照。而就在一年多以前，售樓處的銷(xiāo)售員還往往要一個(gè)人應付幾組甚至十幾組的買(mǎi)房客戶(hù)，而買(mǎi)房人也不在乎是否被怠慢，只要能搶到心儀的戶(hù)型就萬(wàn)事大吉。

售樓員與買(mǎi)房人之間的關(guān)系變化，恰恰反映了買(mǎi)賣(mài)雙方地位的改變。面對地價(jià)推著(zhù)房?jì)r(jià)不斷攀高的局面，摸爬滾打多年的開(kāi)發(fā)商心里都明白，有支付能力的買(mǎi)房人越來(lái)越少，為了抓住這些人，以往捂著(zhù)、壓著(zhù)的做法早就被摒棄，不管是“剛需”還是豪宅，搶著(zhù)賣(mài)都成了首選，把存量房變?yōu)楝F金，才能落袋為安。

像以每平方米14.5萬(wàn)元現房?jì)r(jià)格入市的中赫·萬(wàn)柳書(shū)院，取證后第一天就賣(mài)掉了12套，而以往豪宅入市的經(jīng)驗是端著(zhù)架子，刻意控制銷(xiāo)售速度。另外，憋了5年沒(méi)開(kāi)過(guò)盤(pán)的東四環(huán)泛海國際，也在近期推出二期，快速搶收。

有類(lèi)似舉動(dòng)的還有在京城豪宅榜上赫赫有名的盤(pán)古大觀(guān)項目，也在上周集中網(wǎng)簽了123套，成交金額達85.79億元。

高層密集喊話(huà) 引發(fā)業(yè)內觀(guān)點(diǎn)爭論

從搶著(zhù)買(mǎi)到搶著(zhù)賣(mài)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年的調整，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。國家高層也從上任之初的避談房地產(chǎn)，變?yōu)橹鲃?dòng)拋出“對房地產(chǎn)的剛性需求是長(cháng)期的”言論，尤其是最近一個(gè)多月的時(shí)間里，先后有8位高層官員公開(kāi)對房地產(chǎn)現狀表態(tài)。

這樣罕見(jiàn)的集中表態(tài)，引發(fā)了業(yè)內的激烈爭論。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭就認為，在樓市降溫的背景下，高層官員的密集表態(tài)釋放了“穩定房地產(chǎn)”、“放松政策”、“盤(pán)活存量房”、“金融扶持”等利好政策。

不過(guò)，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志，在接受《廣廈時(shí)代》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不能簡(jiǎn)單因為領(lǐng)導人表態(tài)，就認定是救市、托市。

陳志認為，中央之所以在這個(gè)時(shí)期發(fā)表了對房地產(chǎn)的利好言論，一方面是出于對經(jīng)濟下行的擔心，需要房地產(chǎn)行業(yè)起到救經(jīng)濟的作用；另一方面，又擔心房地產(chǎn)有可能過(guò)熱。所以雖然表了態(tài)，但在隨后并沒(méi)有相關(guān)職能部門(mén)出臺具體的措施。

陳志解釋?zhuān)辔活I(lǐng)導的發(fā)言表態(tài)，都沒(méi)有對中長(cháng)期的房地產(chǎn)發(fā)展和規劃展開(kāi)具體描述，比如稅費如何改革、房產(chǎn)持有稅如何征收，這些對購房人決策起到影響的政策，并沒(méi)有給出更確切的說(shuō)法。

陳志認為，房地產(chǎn)對于普通百姓來(lái)說(shuō)仍是最重要的投資，而大部分買(mǎi)房人已經(jīng)不再簡(jiǎn)單因為領(lǐng)導人的講話(huà)就做出置業(yè)決定，加上未來(lái)征收的房產(chǎn)稅稅費如何執行并不明確，導致了此番高層密集表態(tài)，釋放利好后，樓市成交并沒(méi)有明顯變化。

房?jì)r(jià)漲跌走勢引分歧

去年四季度的樓市回暖和今年初高層對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好表態(tài)，讓不少業(yè)內專(zhuān)家“篤定”今年房?jì)r(jià)將出現回升。

根據亞豪機構統計數據顯示，1月北京商品住宅(不含保障房)成交均價(jià)為27290元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比也出現5%的漲幅。

對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，從成交價(jià)格來(lái)看，基于高地價(jià)背景之下，大量高價(jià)純新盤(pán)不斷入市，直接拉升了整體市場(chǎng)均價(jià)，而隨著(zhù)限價(jià)完全解禁，大量10萬(wàn)元豪宅項目在2015年逐漸入市。他預計，2015年北京住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲趨勢已成定局。

對于市場(chǎng)的整體判斷，陳志則并不那么樂(lè )觀(guān)。他認為，北京樓市實(shí)際上整體過(guò)剩的狀態(tài)已經(jīng)進(jìn)入臨界“狀點(diǎn)”，只是局部出現短缺。而局部短缺表現在某些戶(hù)型和產(chǎn)品短缺、某些熱點(diǎn)區域項目供應短缺。但整體上看，自住房的加入，讓商品房供應一直處于過(guò)剩的狀態(tài)，即便是經(jīng)歷了去年四季度的成交回暖，樓市庫存仍維持在85000套以上。

另外，陳志認為，雖然因為高地價(jià)倒逼高房?jì)r(jià)的原因導致統計上看樓市成交均價(jià)還在上漲，但實(shí)際上，成交量卻下來(lái)很多。他預計未來(lái)二三年市場(chǎng)都不一定會(huì )很好，特別是一些過(guò)熱的區域。

北京今年將執行“對沖”的樓市政策

雖然樓市未來(lái)走向并不明確，但這并不妨礙房企的拿地熱情，隨著(zhù)1月30日綠地以45.16億元的總價(jià)、27%的溢價(jià)率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場(chǎng)1月份交易落幕。

據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計，北京土地市場(chǎng)在1月份已經(jīng)完成共計12宗、建設用地面積共92.71萬(wàn)平方米的土地成交?？偝山唤痤~已經(jīng)達到了342.28億元，其中宅地出讓總金額達235.86億元。12宗土地平均樓面價(jià)達到14253元/平方米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價(jià)達16442元/平方米，比去年1月上漲25.1%。

地價(jià)的飆升不可避免地帶來(lái)房?jì)r(jià)的上升。但陳志認為，今年北京將執行“對沖”的房地產(chǎn)調控政策，并且隨時(shí)有可能對市場(chǎng)進(jìn)行調整。他解釋道，雖然北京市已經(jīng)明確表態(tài)不放松限購，但一旦市場(chǎng)成交非常低迷，限購的強度就有可能調整為更加有彈性，更加有操作空間。相反，如果樓市過(guò)熱，政策也可能更加嚴格。因此今年市場(chǎng)即使出現波動(dòng)，也不會(huì )大起大落。

另外，陳志預計，新年過(guò)后的3月至5月份很可能又是一個(gè)購房窗口期。

八位高層官員對房地產(chǎn)市場(chǎng)密集表態(tài)

一、李克強上任以來(lái)首次闡述“樓市剛需長(cháng)期論”

北京時(shí)間1月21日晚間，2015冬季達沃斯峰會(huì )上，國務(wù)院總理李克強出席世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會(huì )代表對話(huà)會(huì )時(shí)，首次較為詳細地闡述中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整。

“但是我想強調的是，中國去年城鎮人口又增加了1800萬(wàn)人，城鎮化率又提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，中國現在城鎮化率在55%左右?！薄爸袊鴮?shí)現現代化必然會(huì )伴隨著(zhù)城鎮化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長(cháng)期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內出現調整，這也是正常的?！崩羁藦娬f(shuō)。

二、住建部喊話(huà)以租代售去庫存

1月20日，住房和城鄉建設部部長(cháng)陳政高在全國棚戶(hù)區改造經(jīng)驗交流會(huì )上指出，“房地產(chǎn)庫存高企的三四線(xiàn)城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要?！?/p>

日前住建部還發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導意見(jiàn)》，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì )出租，并通過(guò)從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。

三：財政部：政府購買(mǎi)服務(wù)方式盤(pán)活存量房 醞釀房產(chǎn)稅

財政部部長(cháng)樓繼偉在2014年12月度的全國財政工作會(huì )議上表示：2015年繼續實(shí)施積極的財政政策并適當加大力度，保持經(jīng)濟運行在合理區間，創(chuàng )新機制推進(jìn)保障性安居工程建設，利用PPP模式或政府購買(mǎi)服務(wù)方式盤(pán)活存量房，引導社會(huì )資本參與保障房的建設和運營(yíng)管理。

據悉，房地產(chǎn)稅立法是財政部2015年稅制改革首要工作任務(wù)，關(guān)于房地產(chǎn)稅設計原則，有消息稱(chēng)，要減少建設和交易環(huán)節稅，增加保有環(huán)節稅，促進(jìn)房?jì)r(jià)平穩。

四、國土部：2015年新增建設用地將繼續作適度調減

國土資源部部長(cháng)姜大明在1月15日全國國土資源工作會(huì )議上指出，2015年新增建設用地計劃在去年調減30萬(wàn)畝基礎上，將繼續作適度調減。對永久基本農田要嚴格實(shí)行特殊保護，強化管制性保護、建設性保護、激勵性保護。

五、發(fā)改委：房地產(chǎn)未現危機 2015年將穩定住房消費

1月16日，國家發(fā)改委副主任朱之鑫在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上表示，國內房地產(chǎn)并沒(méi)有出現危機，房?jì)r(jià)適當波動(dòng)是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。

六、統計局：今后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加健康

1月21日，國家統計局局長(cháng)馬建堂表示，去年四季度以來(lái)的數據顯示，隨著(zhù)一些行政性的限購措施的放開(kāi)、金融信貸政策的相應調整，房地產(chǎn)出現了一些積極的變化。

馬建堂指出，一是70個(gè)大中城市的住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅在收窄，特別是去年12月份，一線(xiàn)城市的綜合環(huán)比房?jì)r(jià)轉正；二是四季度，特別是去年12月份房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，無(wú)論是銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額降幅都在收窄?？梢哉f(shuō)中國的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，今后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加健康。

七、央行行長(cháng)周小川：保持貨幣政策 穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)

1月21日至24日，中國人民銀行行長(cháng)周小川在達沃斯論壇上表示，盡管中國一些城市的樓價(jià)下降，但央行應該保持貨幣政策穩定性，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在嚴重的全國性問(wèn)題。

八、國開(kāi)行：今年棚改貸款超4000億元

中國國家開(kāi)發(fā)銀行有關(guān)負責人1月22日透露，2015年將繼續支持重點(diǎn)領(lǐng)域薄弱環(huán)節建設，力爭發(fā)放棚改貸款4000億元以上。