2014年12月26日，由中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會(huì )科學(xué)文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書(shū)：中國住房發(fā)展報告（2014～2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會(huì )”在京舉行。

《住房綠皮書(shū)》每年12月在京出版發(fā)布?！蹲》烤G皮書(shū)》從宏觀(guān)背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系、公共政策四個(gè)方面，對年度中國住宅市場(chǎng)體系做全面系統的分析、預測與評價(jià)，并給出相關(guān)政策建議。本年度《住房綠皮書(shū)》具體內容包括：在評述２０１3年第4季度～２０１4年第3季度住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢的基礎上，預測了２０１5年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰，針對性地提出了相關(guān)政策建議。

2013—2014年分析顯示：全球住房市場(chǎng)整體強勁反彈，但我國住房市場(chǎng)與全球住房市場(chǎng)走勢背離；固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑拖累經(jīng)濟增長(cháng)；市場(chǎng)下行促使行業(yè)加速整合，寡頭格局初現雛形；國內投資增速整體下滑，海外投資規模劇增；政策性住房金融機構作用得到強化，合作性住房金融機構功能定位趨于清晰化；金融機構信貸存在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域調整的跡象，但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位；住房投資投機全面退潮，商品住宅首現過(guò)剩；城市間市場(chǎng)分化加劇，一線(xiàn)城市回落幅度最大；土地市場(chǎng)整體下行，區域差異愈加顯著(zhù)；宏觀(guān)政策出現拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出；住房市場(chǎng)監管對“樓市”逐步放松；棚戶(hù)區改造成“重磅”，共有產(chǎn)權房成為保障性住房的新亮點(diǎn)。

2015年預測認為：全球住房市場(chǎng)將受益于經(jīng)濟復蘇而持續增長(cháng)，但是發(fā)展的不平衡將加??；境外置業(yè)的成本不斷下降，發(fā)達經(jīng)濟體將進(jìn)一步分流我國中高端住房市場(chǎng)需求；供給結構性過(guò)剩將成經(jīng)濟“新常態(tài)”，投資“潮涌”效應趨弱將抑制需求過(guò)度波動(dòng)；行業(yè)集中度進(jìn)一步加速提升，開(kāi)發(fā)投資速度持續放緩；金融體系調降房地產(chǎn)融資權重的過(guò)程有望持續，但房地產(chǎn)信貸占比依然居投放首位；商品房?jì)r(jià)格軟著(zhù)陸，開(kāi)發(fā)商面臨大抉擇；一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將繼續下滑，三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將穩中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

中國住房市場(chǎng)健康均衡發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰是：房企負債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運管問(wèn)題已經(jīng)積重難返；房地產(chǎn)信貸融資權重居高不下，經(jīng)濟結構轉型極其復雜；住房相對過(guò)剩時(shí)代提前到來(lái)，改善性需求難以全面啟動(dòng)；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實(shí)庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應量過(guò)多過(guò)快，三四線(xiàn)城市土地供應嚴重過(guò)剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加??；土地出讓金監管存在缺陷，住房市場(chǎng)重事前審批輕事中監管；保障房?jì)r(jià)格偏高門(mén)檻高，農民工面臨市場(chǎng)失靈和政策失靈；經(jīng)濟發(fā)展方式轉變要求對房地產(chǎn)地位進(jìn)行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來(lái)看待住房問(wèn)題。

報告建議：以國開(kāi)行住房金融事業(yè)部建立為契機，構建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運作“地方糧票”，建構全國性的住房公積金管理和運作平臺；加速房貸證券化推進(jìn)步伐，同時(shí)有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險；深化住房供給機制改革，避免重走需求剌激老路；以放開(kāi)城鎮居民自建房為契機，重構住房開(kāi)發(fā)模式；建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價(jià)的強烈欲望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態(tài)”相結合，定期審計長(cháng)期堅持；發(fā)展保障房的二級市場(chǎng)，盤(pán)活錯配閑置的保障房；適當鼓勵無(wú)房戶(hù)“集資建房”，降低住房保障成本。

四大宏觀(guān)背景，三期調整重合以及“買(mǎi)房市場(chǎng)”的到來(lái)，決定本次住房市場(chǎng)調整與此前相比：第一，調整（衰退與復蘇）時(shí)間更長(cháng)、速度更慢、程度更深；第二，不同層級的城市調整時(shí)間、速度和程度也不同。一線(xiàn)、二線(xiàn)城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線(xiàn)城市需求弱、消化慢、時(shí)間長(cháng)、程度淺。第三，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(cháng)的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場(chǎng)走勢：整體延續衰退，一二線(xiàn)城市2015年下半年、三四線(xiàn)城市2016年下半年復蘇。

金融市場(chǎng)：2014年第四季度，住房市場(chǎng)受到宏觀(guān)政策放開(kāi)行政措施以及穩定消費政策正向影響，住房抵押貸款和土地開(kāi)發(fā)融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構資金供應會(huì )持續謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

住房市場(chǎng)：2014年4季度銷(xiāo)售總量和價(jià)格有所回升。2015年，住房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)回升幅度不會(huì )太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規模大，市場(chǎng)預期難以較大改觀(guān)。第二，世界經(jīng)濟與住房市場(chǎng)的持續復蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過(guò)剩嚴重局面沒(méi)有根本改變，社會(huì )需求總體不足，經(jīng)濟增長(cháng)進(jìn)一步放緩。但是，第一，居民收入增長(cháng)仍然較快，城鎮化積極推進(jìn)，剛性需求繼續釋放。第二，房地產(chǎn)投資過(guò)快下滑威脅經(jīng)濟增長(cháng)底線(xiàn)，中央政府將繼續采取正向調控政策。在此背景下，市場(chǎng)走勢二重分化：第一，短期波動(dòng)周期由衰退轉向復蘇，中長(cháng)期波動(dòng)周期仍處在衰退調整中；第二，一、二季度市場(chǎng)需求不振，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)將繼續走弱。三季度以后，一、二線(xiàn)城市有望逐漸轉暖回升，三、四線(xiàn)城市將繼續面臨調整，整個(gè)調整將在2015年難以走向復蘇。但是，住房租賃市場(chǎng)表現相對溫和增長(cháng)。

住房投資：受季節因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開(kāi)工、施工和竣工將繼續下降。2015年，投資、開(kāi)工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

土地市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商資金緩解購地意愿有所增強，地方政府積極作為，一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)2014年4季度將逐步好轉，三、四線(xiàn)城市前期供地過(guò)多，市場(chǎng)復蘇將延至2015年下半年。