??????? 袁志剛 復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)

前兩天獲諾貝爾獎的法國經(jīng)濟學(xué)家讓?梯若爾2012年在《美國經(jīng)濟評論》里有一篇文章論證，如果一個(gè)國家金融貸款有配額的話(huà)，哪怕資產(chǎn)有泡沫，對實(shí)體經(jīng)濟也是有好處的，是有擠入的，叫Crowding-in-Effects。用他的理論分析中國的情況是極其有意義的。

中國經(jīng)濟改革從1978年以來(lái)，第一波是農產(chǎn)品，價(jià)格放開(kāi)，食品極大豐富，緊接著(zhù)是解決輕工業(yè)的短缺，再后面是家用電器引入中國家庭，到1990年代中下葉的時(shí)候，中國經(jīng)濟非常低迷，原因有很多，從消費升級角度來(lái)講，中國一直在苦苦尋找居民消費上臺階的兩個(gè)東西——汽車(chē)和住房。因為住房制度改革沒(méi)有完成，金融改革沒(méi)有完成，總體中國居民消費還沒(méi)有到年收入10萬(wàn)的等級，所以汽車(chē)和房子都推不動(dòng)，但是1998年房改以后，形勢全部變了，汽車(chē)和住房引入家庭，短短十幾年的時(shí)間，中國居民的住房改革能到這樣的程度史無(wú)前例。

更重要的是，建立在住房需求的基礎上，金融領(lǐng)域出現大量的注入資金?，F在有很多數據可以分析，房地產(chǎn)可以做抵押以后，很多中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)借到了資金，這極大促進(jìn)了中國實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展，制造業(yè)的發(fā)展，這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)除了對房地產(chǎn)本身以外，對制造業(yè)重要的作用。

除了企業(yè)，地方政府也發(fā)現，在這個(gè)過(guò)程中，巨額的土地儲備可以產(chǎn)生財政收入，這就是土地財政。今天很多人批評土地財政，當然是有它的弊病，但是世界上沒(méi)有任何一個(gè)國家在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，能像中國政府那樣如此成功地將土地財政用到基礎設施建設?？纯瓷虾?，1998年房改以后，短短十幾年，造了十幾條地鐵，巴黎是100年造了十幾條。還有整個(gè)國家的高速公路、高鐵、機場(chǎng)，我們可以看到，基礎設施取得了的巨大的成就。

今天來(lái)看，中國十幾年的經(jīng)濟增長(cháng)，20%到30%的投資增速，主要就是依靠三大投資：房地產(chǎn)、基礎設施、制造業(yè)。而且這三大投資互為因果，任何一個(gè)投資的下降將嚴重危害中國經(jīng)濟的增長(cháng)。所以讓?梯若爾這篇論文所分析的擠入效應在中國得到了很好的體現。

但是反過(guò)來(lái)，它也有擠出效應，中國經(jīng)濟是否繼續按照這樣的路徑走上三十年呢？恐怕不行。擠出在什么時(shí)候開(kāi)始呢？我覺(jué)得2008年金融危機，2009年4萬(wàn)億投入，以及后續的巨額貸款可能出問(wèn)題了。問(wèn)題體現在只要房?jì)r(jià)每年漲幅過(guò)高，泡沫繼續膨脹，大量的資金進(jìn)入房產(chǎn)或地方融資平臺，早年對制造業(yè)的擠入慢慢消失了，很多資金正在離開(kāi)制造業(yè)。還有把我們融資的價(jià)格，也就是利率，尤其是有風(fēng)險的利率，信托、理財產(chǎn)品類(lèi)的利率不斷往上推，而且推到實(shí)體經(jīng)濟，你哪怕叫它借錢(qián)，實(shí)體經(jīng)濟也掙不出百分之十幾、二十的利潤。在這種情況下，如果另外一邊，金融虛擬領(lǐng)域繼續走，那對實(shí)體經(jīng)濟的危害就出來(lái)了。

所以中國經(jīng)濟必須調整，今年就是調整年。怎么調？資金繼續涌向地產(chǎn)和地方融資平臺，而且大規模地繼續推高融資價(jià)格這樣的方式是不可取的。我們沒(méi)有必要把所有資金都放在房地產(chǎn)、地方融資平臺。大家看看東部和中西部城市，哪怕三四線(xiàn)城市，現在一戶(hù)家庭居住的環(huán)境、人均面積、居住質(zhì)量，中西部三四線(xiàn)城市比上海這樣的一線(xiàn)城市都要好，因為它土地多，房地產(chǎn)的質(zhì)量基本上差不多，唯一差距是漢中那邊的房子4000元/平方米，上海4萬(wàn)元/平方米以上?，F在正在調整的過(guò)程中，怎么調整呢？起點(diǎn)就在這里。

首先我完全同意房?jì)r(jià)不會(huì )暴跌的觀(guān)點(diǎn)，哪怕三四線(xiàn)和中西部城市，3000-4000元/平方米，能跌到哪里去呢？第二，上海市中心4萬(wàn)元/平方米，跌到2萬(wàn)元/平方米？不可能，根本沒(méi)有供應量，房?jì)r(jià)不只是和建造成本有關(guān)，它是和土地連在一起。

比較可能的情況是什么呢？我認為是軟著(zhù)陸，是調整，還有分化。軟著(zhù)陸、分化的過(guò)程中，關(guān)于房地產(chǎn)不會(huì )崩盤(pán)，以下幾點(diǎn)是我要論證的：

很多人認為房?jì)r(jià)下降一半以后，對廣大人民群眾有利，大家都買(mǎi)起房子了。表面看是這樣的，但如果今天房?jì)r(jià)暴跌，牽扯到更重要的問(wèn)題是什么？我們金融領(lǐng)域里所有的抵押物。政府是不會(huì )看著(zhù)它如此發(fā)展的。為什么？現在中國銀行的壞帳率其實(shí)并不高，而且壞賬率主要體現在企業(yè)領(lǐng)域，地方融資平臺也沒(méi)有很?chē)乐?，目前為止，我們的抵押物非常堅挺，包括信托。如果抵押物真的像有些人所愿望的，價(jià)格迅猛下降，那就真的出問(wèn)題了，抵押物出問(wèn)題以后，我們流動(dòng)性更要出問(wèn)題，所以從這個(gè)角度來(lái)講，政府不會(huì )看著(zhù)這些抵押物縮水。抵押物縮水以后對誰(shuí)都沒(méi)有好處，買(mǎi)得起房子但沒(méi)有就業(yè)了，沒(méi)有經(jīng)濟活動(dòng)，那是一場(chǎng)災難。

第二，中國還是有很強剛需的，現在出的政策都是鼓勵剛需的，比如新婚買(mǎi)房都是剛需，中國1950年代、1960年代人是出生高峰年，他們的子女雖然是獨生子女，但現在也是婚育高峰了，你可以去看看婚慶市場(chǎng)的火爆程度。第二改善性需求，中國人對住房的渴望比任何國家的人都要高，對中國人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子是最重要的?，F在有人講，中國人均住房面積達到20多平方米，所以房子不要造了，就要它降價(jià)，降一半，所有人買(mǎi)得起房子——這個(gè)思路完全是錯的，現在數據可能有20多平方米，但是大家知道，中國有一個(gè)特點(diǎn)，大量住房都是1960年代、1970年代造的，甚至1990年代造的房子質(zhì)量都不行，所以等到新一代，新的結構的房子出來(lái)以后，大家都想住上這樣的房子。當然不能所有人都得到滿(mǎn)足，所以千萬(wàn)不要忘記市場(chǎng)化道路，慢慢改善，改善性的需求是剛需里面最為強烈的。

剛才講到一個(gè)問(wèn)題，漢中房?jì)r(jià)4000元/平方米，上海4萬(wàn)元/平方米，問(wèn)題出在哪里？很簡(jiǎn)單，從歷史來(lái)看，東部地區比較成功的地方是先有產(chǎn)業(yè)、先有經(jīng)濟發(fā)展，然后再有城市改造、住房需求、基礎設施改造，這是一個(gè)非常好的規律。中西部，特別是一些鬼城，建成區可以住100萬(wàn)人，但是人口只有50萬(wàn)，系數是0.5。最近網(wǎng)上的數據顯示，現在最低的系數只有0.07，就是可以住100萬(wàn)人的城市，人口只有70萬(wàn)，在中國有46個(gè)城市系數在0.07到0.5之間。這些城市的問(wèn)題就是先造城，城造好了，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。漢中為什么只能賣(mài)到4000元，不能賣(mài)到1萬(wàn)元?因為漢中人民的工資就這么一點(diǎn)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有競爭力。

中國要解決這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有其它辦法，只有產(chǎn)業(yè)轉移、發(fā)展經(jīng)濟。但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉移，是不是通過(guò)政府辦法推動(dòng)？只要兩個(gè)價(jià)格擺在這里，政府是推不動(dòng)的。所以，調整也不要急，四五年以后慢慢調整就出現了，現在人才調整是最快的，人的移動(dòng)比產(chǎn)業(yè)移動(dòng)容易多了，曾經(jīng)出現過(guò)逃離北上廣，因為北上廣生活成本高，競爭壓力太強了，但是很多人去了二三線(xiàn)城市后發(fā)現那邊社會(huì )流動(dòng)性低，壟斷很高，社會(huì )關(guān)系很重要，所以又出現了重返北上廣，但今天又開(kāi)始逃離北上廣了。比如，我們復旦大學(xué)的一個(gè)博士生要留在上海，面對500萬(wàn)一套的房子，前途一片漆黑。緊接著(zhù)，產(chǎn)業(yè)也會(huì )開(kāi)始調整，一定有很多產(chǎn)業(yè)看到上海這么高的成本，然后開(kāi)始流動(dòng)。

還有非常重要的，國家正在進(jìn)行轟轟烈烈的城鎮化。最近農業(yè)部部長(cháng)在答記者問(wèn)上說(shuō)，我國正在積極推進(jìn)土地流轉。未來(lái)中國發(fā)展的空間是把第一產(chǎn)業(yè)做好，人口離開(kāi)土地，勞動(dòng)生產(chǎn)率巨大提高，土地集中，農業(yè)變成現代化，這樣人們就有錢(qián)了。第二，十八屆三中全會(huì )后，進(jìn)一步推進(jìn)的是土地權，一定要把土地的權利給農民，然后農民進(jìn)城，或參加制造業(yè)，或參加由于人口積聚而發(fā)展的服務(wù)業(yè)，這樣他們的勞動(dòng)收入提高，這些已經(jīng)造的房子很快會(huì )慢慢被消化。所以只要制度創(chuàng )新，只要改革在推進(jìn)、深入，我認為這些是沒(méi)有問(wèn)題。

還有我認為老人也要分流。比如，上海已經(jīng)2500萬(wàn)人口了，上海市政府認為人口不能再擴張了，但上海又要變成全球化城市，那就是要換人了，但是老人不肯換出去。紐約的情況是，房?jì)r(jià)、交通成本、生活成本那么高，老人退休后就不住紐約了，去佛羅里達住了。為什么我們的老人不肯離開(kāi)呢？原因是有福利制度上待遇的差距，還有教育問(wèn)題。這些老人留住在上海市中心，是為了他們?yōu)榈诙?、第三代、甚至第四代將?lái)上學(xué)。如果制度改革推進(jìn)快，教育公共產(chǎn)品各地都做得很好，那老人們退休就不要占據那么好的地方了，讓給年輕人奮斗。所以，如果制度設計好，一二三四線(xiàn)城市的區位差異等問(wèn)題都會(huì )處理好，價(jià)格、市場(chǎng)都會(huì )起作用。