近年來(lái)，隨著(zhù)城鎮化率的不斷提升，宅基地的閑置問(wèn)題日益凸顯。近日公布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化農村改革 扎實(shí)推進(jìn)鄉村全面振興的意見(jiàn)》提出，扎實(shí)做好房地一體宅基地確權登記頒證。探索農戶(hù)合法擁有的住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用的有效實(shí)現形式。

宅基地價(jià)值得不到充分釋放帶來(lái)哪些影響？如何在依法保障進(jìn)城落戶(hù)農民宅基地權利的同時(shí)，有效盤(pán)活利用閑置宅基地？為此，證券時(shí)報記者專(zhuān)訪(fǎng)了全國政協(xié)委員、上海交通大學(xué)中國發(fā)展研究院執行院長(cháng)陸銘。他認為，宅基地不僅導致土地利用效率下降，還會(huì )引發(fā)資源錯配。建議加快推廣宅基地改革試點(diǎn)的經(jīng)驗，多渠道盤(pán)活農村宅基地使用。

宅基地閑置引發(fā)資源錯配

證券時(shí)報記者：造成農村宅基地閑置的因素有哪些？宅基地無(wú)法有效盤(pán)活對于釋放其價(jià)值有何不利影響？

陸銘：當前我國宅基地閑置現象較為嚴重，從實(shí)地調研的體感來(lái)看，實(shí)際閑置率可能高于2019年農業(yè)農村部公布的18.1%的全國農村宅基地閑置率。這不僅導致土地利用效率下降，還會(huì )引發(fā)資源錯配。具體而言，人口流出地區大量宅基地閑置，而在人口流入地區，建設用地指標受限，住房供應不足。這種區域間的不平衡對人口流動(dòng)和資源配置效率產(chǎn)生了不利影響。

根據現行法律法規，宅基地屬于農村集體所有，其使用權僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，且遵循“一戶(hù)一宅”的原則。當村民決定長(cháng)期甚至永久離開(kāi)本村時(shí)，同村村民往往也處于流出狀態(tài)，這會(huì )導致村內缺乏宅基地使用權的市場(chǎng)需求，宅基地使用權難以有效實(shí)現其市場(chǎng)價(jià)值。

同時(shí)，包括外來(lái)創(chuàng )業(yè)人員、鄉村干部在內的非本村居民，在農村長(cháng)期工作卻無(wú)法通過(guò)購買(mǎi)宅基地或宅基地上的房屋來(lái)獲得長(cháng)期穩定的住房。這種政策限制對希望在農村發(fā)展的人群帶來(lái)不便。

多種方式盤(pán)活閑置宅基地

證券時(shí)報記者：為更好服務(wù)鄉村全面振興，您認為宅基地制度應如何改革？

陸銘：建議加快推廣宅基地改革試點(diǎn)的經(jīng)驗，堅持“實(shí)踐先行，政策指導，法律兜底”，允許各地分類(lèi)規劃，以多種方式盤(pán)活閑置的宅基地。

鼓勵不同地區分類(lèi)規劃。一方面，在了解農村居民需求時(shí)，要在假設農村宅基地允許自愿買(mǎi)賣(mài)且價(jià)格合理，在城里就業(yè)和生活的可以有配套的廉租房、公租房和子女教育的前提下，了解農民和潛在的宅基地使用者對宅基地流轉與轉讓的意愿。另一方面，結合村莊的資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展、歷史文化等特征，統籌農戶(hù)意愿、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)布局、基礎設施建設等，對不同地區的農村進(jìn)行分類(lèi)規劃。

同時(shí)，要因地制宜，多渠道盤(pán)活農村宅基地使用。對已經(jīng)發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性用途（如民宿、餐飲、文旅等）的宅基地可以納入集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，直接入市進(jìn)行交易。在一些經(jīng)濟較活躍的農村地區，農業(yè)和生態(tài)用地正在發(fā)揮重要的鄉村振興功能，不僅現存的宅基地可轉化用途，而且還可通過(guò)“點(diǎn)狀供地”增加配套的建設用地供應。

“人財地”改革助推新型城鎮化

證券時(shí)報記者：2025年乃至“十五五”時(shí)期，在新型城鎮化、城鄉融合發(fā)展方面，哪些方面仍存堵點(diǎn)，需加快改革步伐？

陸銘：在新型城鎮化與城鄉融合發(fā)展的進(jìn)程中，核心問(wèn)題在于人、土地和財政轉移支付三個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域。

比如在人口方面，中國現行戶(hù)籍制度改革已取得積極進(jìn)展，且推進(jìn)速度有所加快。但在部分一線(xiàn)和準一線(xiàn)城市，戶(hù)籍制度改革仍面臨較大挑戰。戶(hù)籍壁壘會(huì )對相關(guān)地區集聚人才和提升創(chuàng )新能力產(chǎn)生不利影響。

在一些非經(jīng)濟大省的省會(huì )城市，大量外來(lái)人口選擇不在當地落戶(hù)。調研發(fā)現，此類(lèi)人群擔心在城市落戶(hù)會(huì )影響在老家農村的權益。實(shí)際上，黨的二十屆三中全會(huì )明確，農村居民在轉為城鎮戶(hù)籍后，其在老家的宅基地資格權、農業(yè)用地承包權和集體收益分配權不受影響。然而，一些進(jìn)城務(wù)工人員對此政策尚未充分理解。

土地方面，我國城鄉融合發(fā)展是個(gè)跨地區資源再配置的過(guò)程，大量農業(yè)轉移人口市民化是跨地區進(jìn)行的，不能簡(jiǎn)單理解為本地城市與本地農村間的融合。因此，為推進(jìn)城鄉融合發(fā)展，要實(shí)現建設用地使用權的跨地區配置。