全國人大代表蔡繼明接受媒體采訪(fǎng)。中國網(wǎng) 張艷玲 攝

中國網(wǎng)3月3日訊（記者 張艷玲）全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明3月2日在接受中國網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不能指望農民工當“接盤(pán)俠”，應開(kāi)辟準商品房市場(chǎng)，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)屬權力，適當提高準商品房住宅區容積率。

我國商品房總庫存預計達39.96億平方米

蔡繼明說(shuō)，2015年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會(huì )議和12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議都強調要在適度擴大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強供給側結構性改革，并提出了去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)，其中去庫存就是化解房地產(chǎn)庫存。國家統計局數據顯示，截至2025年11月末，我國商品房待售面積69637萬(wàn)平方米。即便庫存仍在增加，2015年前11月，我國還新開(kāi)工房屋140569萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)新房仍將源源不斷涌向市場(chǎng)。根據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化。

另一方面，2014年城鎮住房存量3.3億套，按常住人口城鎮化率54.77%（7.45億）計算， 城鎮居民戶(hù)均1.1套。中國社科院發(fā)布的2016年《社會(huì )藍皮書(shū)》顯示：95.4%的受訪(fǎng)家庭有住房，19.7%的城鎮居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮住房空置率22.4%，大概4898萬(wàn)套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子里。北京市2012年3月流動(dòng)人口是725萬(wàn)，空置房屋381.2萬(wàn)套，按一戶(hù)住三個(gè)人，一個(gè)房子不建就可以住1140萬(wàn)。

不能指望農民工進(jìn)城購房當“接盤(pán)俠”

蔡繼明表示，應該說(shuō)，我國住房市場(chǎng)從總體上說(shuō)已經(jīng)由供不應求轉變?yōu)楣┻^(guò)于求。那么，該如何化解房地產(chǎn)庫存和降低空置率呢？去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議稱(chēng)，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

然而清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，2014年底農民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬(wàn)套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬(wàn)套。理論上10%的農民工實(shí)現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場(chǎng)的庫存壓力。

蔡繼明認為，當前全國商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬(wàn)元。據國務(wù)院的數 據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬(wàn)元，房?jì)r(jià)收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔會(huì )更大。顯然，要讓農民工在城市買(mǎi)房或租房，政府必須給予巨額補貼。有關(guān)數據顯示，2.7億農民工及其家庭，在工作地買(mǎi)房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買(mǎi)房的只有15%左右?？傊?，根本別指望農民工當“接盤(pán)俠”。

蔡繼明說(shuō)，要降低住房?jì)r(jià)格這個(gè)阻礙農民工進(jìn)城落戶(hù)的主要門(mén)檻，就要按照中共十八屆三中全會(huì )決定中所提出的“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)?！睘榇?，就要改革現行的土地制度，對出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而應允許農村土地直接進(jìn)入建設用地市場(chǎng)，同時(shí)也就要求《憲法》允許城市的土地采取國有和集體所有兩種公有制形式，同時(shí)允許農村集體宅基地的使用權出讓、租賃、抵押和擔保，讓城鄉建設用地在全國范圍內得到合理有效的配置。

蔡繼明表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以與中國經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非是我國城市住房建筑已經(jīng)過(guò)剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了我國城市化進(jìn)程的真實(shí)需求。

改革和調整房地產(chǎn)供給結構 開(kāi)辟準商品房市場(chǎng)

那么化解房地產(chǎn)庫存的治本之策是什么呢？對此，蔡繼明說(shuō)，只有改變現行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規則，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側進(jìn)行結構性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機制，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)從結構到功能的根本轉變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(cháng)期低迷的困境，迎來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。

他認為，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)與幾億中低收入者的購買(mǎi)力接軌，就不能再任由作為投機和投資者樂(lè )園的房地產(chǎn)市場(chǎng)獨霸天下，因為這樣的市場(chǎng)一旦具有唯一性，就不僅會(huì )綁架剛需購房者，還會(huì )把幾億中低收入者數以萬(wàn)億的購買(mǎi)力完全排除在外了。因此，應該在現有的投機投資過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外再開(kāi)辟出一個(gè)準商品房市場(chǎng)。

所謂準商品房市場(chǎng)，就是只許買(mǎi)而在一定期限內不許賣(mài)的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對于準商品房市場(chǎng)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣(mài)住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權。準商品房只能供購買(mǎi)者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷(xiāo)售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權交易，則必須溢價(jià)購買(mǎi)政府擁有的產(chǎn)權，并支付高額交易稅金。

他建議，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)屬權力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性，政府只需監管房地產(chǎn)的行政規劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規劃的執行和建筑質(zhì)量的達標，而沒(méi)有必要設立開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。無(wú)論是機構、團體還是個(gè)人，都有權按照政府規劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設，尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，放一批“鲇魚(yú)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì )有力地促進(jìn)房?jì)r(jià)下降、品質(zhì)的提高和銷(xiāo)量的增加。

蔡繼明認為，還應適當提高準商品房住宅區容積率。他說(shuō)，自住性準商品房住宅小區，容積率應該達到3-4，比投資類(lèi)商品房小區的容積率高30-50%，這不僅可節約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買(mǎi)力，而且更有利于提高公共設施如道路、學(xué)校、醫院的使用率，促進(jìn)商用設施能獲得更高的人氣。在政府擁有準商品房部分產(chǎn)權、同時(shí)適當提高容積率的情況下，可以使房?jì)r(jià)下降30-40%，甚至更多，就會(huì )迎來(lái)巨大的購買(mǎi)浪潮。那些容積率低于1.5的高檔小區，極為奢侈地浪費土地資源，不應該再成為政府規劃所追求的方向了。

“只要我們從供給側對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結構性改革，從而使單一的投機投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)分解為投資（投機）型市場(chǎng)與自住和改善性市場(chǎng)，就會(huì )釋放出前所未有的巨大需求，我國房地產(chǎn)開(kāi)工面積不僅不會(huì )下降，而且極有可能保持15%以上的年增長(cháng)率。而對中國經(jīng)濟的繁榮和振興真正發(fā)揮不可替代的作用?！辈汤^明說(shuō)。